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随着“退房潮”、“降价潮”的袭来，保障房的建设将如何影响房地产价格和走势。未来的形势非常不明朗。
日前，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，我国保障性住房的规划是五年完成3600万套，2011年全年建设1000万套，尽管很多地方政府上报的进度是已经开工建设了，但是他们把不在商品房范围内的房子都叫保障性住房，这样就会出现缺乏联动的问题。
易宪容谈到，本来建设保障性住房的目标是让中低收入的民众改善住房条件，以比较低的资金获得相关的住房条件。而现在，由于分配制度不合理，政府的资金不够，保障性住房的性质已经变了，有些地方的保障房甚至成为公务员的福利分房，所以保障性住房对房地产市场产生的影响有限。以北京市现在的房价为例，不管是否建设保障房，都有90%甚至95%的民众都买不起房。
程浩业表示，保障房对推动整个房地产市场持续发展有一定的益处。前几年房价上涨过快，主要是因为供需结构的矛盾，需求结构与供给结构不配备，因为过去几年很少建设中低价位的住房，针对需要保障的人群的供应很少，由此导致更多本应受保障的人群挤入中高端的商品房市场，这样的过度需求使得房价越长越高，整个房地产越来越脱离市场的实际情况。目前五年建设3600万套保障房的政策，可以在一定程度上改善原本失衡的状态，由此来看，保障房建设对推动房地产健康发展还是有很大益处的。
程浩业谈到，目前一系列限购、限贷政策的出台，也是在为中低价位房产或者保障房的顺利供应争取一定的时间。如果没有这些政策出台，可能在保障房还不能顺利供应的时候，中国的房地产市场就已经达到了泡沫的更高点。
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专家认为，近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果政府不从这个要害之处入手进行调控，而仅是采取限购、限价、市场管理等措施，那么住房投机逐利者还是会无所不在。
政府应该全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理，不能仅是采取限购、限价、市场管理等措施。
近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果不从这个要害之处入手进行调控，那么住房投机逐利者还是会无所不在。
最严厉的房地产调控已持续了一年有半了。尽管一线城市的房价不再快速上涨，有些城市的住房销售有所下跌，但国家统计局日前发布的“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，绝大多数城市新建商品住宅价格6月同比仍在继续上升，二三线城市领跑房价。
有人认为，房地产之所以还在上涨，在于“住房刚性需求”，房价再高也得有房住。也有人说，房价过高是因为地方政府土地财政过度；也有人说是房地产开发商对暴利的贪婪等。诸如此类推动房价上涨的因素都是表象。
为何住房价格能越飙越高？根本上就在于此时住房是投资品而不再是消费品。消费产品的价格能在有限的供求关系变化中形成，但投资产品的价格则完全由市场预期来决定。而这种市场预期又源自住房投资者对住房政策的理解。
只有住房成为投机炒作工具、赚钱工具后，企业的暴利、“土地财政”才有可能形成。要让国内房地产市场得到根本上的调整，就得利用成熟市场行之有效的经济手段坚决去除住房市场赚钱效应，去除住房市场的工具性，坚决、全面、严厉地打击住房投机炒作。
从前房地产行业的繁荣有着坚实的支持，包括强劲的收入增长、稳步的城市化、有利的人口状况、有限的投资选择，以及健康的家庭资产负债表。然而，在未来的几年里，这些因素可能会转变成负面因素，引发严重的泡沫爆破风险。
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近日越来越多的商业地产如雨后春笋般出现，住宅产业则是随之黯淡，是什么导致这一现象的发生，房价的下跌，是啊！房价的下跌给人们带来了躁动，住宅的销售量大浮动下降。大多来发现将注意力转移到商业地产！
金九银十，今年貌似没有给房产业带来想要的收获。申城楼市成交可谓惨淡。据统计，10月第一周，上海商品住宅市场成交面积总计44668平方米，环比9月最后一周暴跌68.5%，和去年相比下跌的幅度是更为可怕。作为国民经济一大主体的房地产行业的销售量提不上去，可想而知，国民经济也是会有所影响，国民的生活水平也随之黯淡。
开发商加快推盘回款
这几天，不断有信息提示：“松江某独栋别墅原价1300万元，现卖800万元”、“离徐家汇20分钟车程近闵行的别墅1100万元卖780万元”、“浦东张江某楼盘均价4.5万元送宝马车”，等等。目前，许多开发商为消库存，加大了推盘力度，但种种迹象表明，房价要涨难了。
而购房者期盼的是房价普跌，个别的降价，看似幅度悬殊，但其实仅限于整个楼盘中的几套房，如此想吸引大量购买者很难。据搜房网分析师曲鹏介绍，“十一”期间，沪上楼市成交量大幅下降，成交均价却同比上涨逾10%，这导致市场上本就显得不足的购买力被进一步压缩。佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，“金九”楼市低迷，尚未出现普遍降价的“银十”预计同样如此。如果房价继续“假摔”，或降价幅度不够，成交量仍将维持低迷，局势会变得对开发商愈加不利，后市不排除由“下跌抵抗型”演变成“急跌型”走势的可能。
9月住宅价格仍“飘红”
另据佑威数据显示，今年9月，上海商品住宅成交量仅为去年9月133.85万平方米的42.63%，同比大跌52.37%。成交量低于新增供应量，使得商品住宅存量不断上升，成交低迷导致回款变慢，开发商压力不断加大。`
但搜房数据显示，9月住宅市场整体价格“飘红”，全市成交均价突破每平方米22000元。其中，有3个内环内项目入市，均价最高达每平方米90000元，在一定程度上对提高全市成交均价起了作用。在全市17个区县中，有11个区域的成交均价在第三季度出现上扬，其中有5个区县的涨幅超过20%，只有崇明县是纯外环外区域，而另外4个都有部分区域在内环内。涨幅最大的是静安区，达26.2%。另有6个区县成交均价呈现不同程度下降，降幅最大的区域同样处于中心城区，长宁区与新黄浦区分别以25.4%和25.2%排名列降幅榜前两名。同时，第三季度共成交商品住宅16589套，环比第二季度下滑18%，与去年同期相比下挫25.9%；共计成交191.4万平方米，环比跌幅达15.4%，同比也暴跌23.4%。
写字楼商铺成交尚不错
据上海搜房网数据监控中心最新统计显示，第三季度，上海写字楼共成交4003套，为537396平方米，成交量环比微跌但同比上涨，成交面积同比大涨64.3%。
同时，9月商铺类商业地产同比和环比均出现25%左右的下滑，说明商业地产的限贷新规，客观上限制了市场购买力，对成交量还是有相当影响的，但影响究竟有多深远、有多大，市场能否消化掉这种不利因素，还需要继续观察。
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