从全国范围来看,本轮宏观调控政策中的限购政策,对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。在宏观调控政策趋于严厉,市场竞争不断加剧的双重背景下,并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
在各地严格执行限购令的前提下,楼市已经没有了投资者的空间,而刚性需求的购买力相对有限,都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下,才会有大量刚性需求集中入市,这是成交能够反弹的唯一条件。上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米,与7月份相比略有下降,降幅为0.41%,为去年9月以来首次下降。眼看传统的“金九银十”季即将到来,最近开发商们纷纷备货。但种种迹象显示,今年的“金九银十”前景堪忧。
刚刚过去的8月,上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。相关统计数据显示,今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米,环比下滑25%,同比下滑18%,创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。另据“百城价格指数”,8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米,与7月份相比略有下降,降幅为0.41%,为去年9月以来首次下降。
“今年8月份,上海楼市成交量出现大幅回落,这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为,7月份国务院常务会议明确,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后,大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐,转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可,也加重了外地客户的观望情绪,导致成交量萎缩。
据统计,今年8月份,全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米,与7月份基本持平,其中56个城市价格环比上涨,44个城市环比下跌。
虽说二手房交易同样冷清,但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍,近期改善型二手房买家聚集在次中心区域,如闵行莘庄板块,该板块内投资性房东已经售出离场,目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅,房源品质及价格相对稳定,因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开,而二手房东咬住价格不放,部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。
据介绍,今年我国房地产行业并购案例持续高速增长,呈现并购案例数和并购金额“双高”的特点。目前,房企并购数量仍在持续增加,大型房企不断吞并整合中小型房企,而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。这或许预示着,经过宏观调控,我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
众所周知,刚性需求只能支撑起房价的合理价位,投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立,只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市,换言之,就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
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“新国五条”出台以来,限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。一年来,在这些调控政策影响下,楼市成交急剧萎缩,房价过快上涨势头得到遏制,尤其是一线城市房价已连续两月止涨,虽然二、三线城市房价仍呈现涨势,但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。
按照“新国五条”规定,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数,其后超过20个城市限购。2011年1月,国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。
一年来,在“限购令”影响下,需求锐减,限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。据伟业我爱我家市场研究院数据显示,今年上半年,全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑,其中一线城市成交量环比减少了29.3%,限购范围内的二线城市也减少了23.3%。
7月,国务院常务会议要求,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。二、三线城市限购令疑云加重市场观望情绪,楼市“红9月”风光不再。中国指数研究院统计显示,近两周监测的35个城市中,有20个以上城市楼市成交量同比下降,12个以上城市成交量跌幅在30%以上。上周监测的重点城市中,仅武汉同比上涨,其余城市成交量皆同比下跌,除深圳外,重庆同比下降幅度皆超过50%。
业内人士认为,房价拐点日渐显现,国家统计局统计显示,8月份一线城市已经连续两个月止涨,二三线城市也接近步入止涨区间。其中,一线城市新建商品住宅环比价格和7月份持平,二线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.02%,三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。他预计9月份一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。
“限贷”、资金回笼不足,再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本,房地产企业的资金链逐渐加压。国家统计局公布的数据显示,1至8月,房地产开发企业本年资金来源54738亿元,同比增长23.4%。国内贷款8889亿元,同比增长5.1%,利用 外 资6 3 3亿 元 ,同 比 增 长71.5%,自筹资金22253亿元,同比增长33.8%。
在资金不断趋紧的情况下,房企业绩也在不断下滑。据Wind统计显示,按照申万一级行业分类,截至9月29日,已发布三季度业绩预告的33家上市房企中,有11家三季度业绩预增,占比为33%。包括阳光股份等在内的5家企业三季度业绩预减,且净利润下降幅度均在60%以上。有7家亏损,其中,鑫茂科技首次出现亏损,亏损幅度达5800万元,其净利润同比下滑幅度达1229.81%,位居亏损幅度首位。
广发证券此前根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出,今年上半年,我国房企平均资产负债率为75.3%,创下近5年来的高点,A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元,同比上涨41.29%。另据中原地产统计数据,今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46,创近5年来新低。
德佑地产研究主任陆骑麟表示,导致眼下高负债局面的一个主要原因是,相当一部分开发商缺乏相应的政策预期;另一方面,开发商一味追求高回报、高利润。从目前来看,开发商死扛并非是一个好的选择,降价是促成有效成交的有效途径之一。未来一段时间内,开发商应该加大推盘及打折促销的力度。
有消息披露,重庆市市长黄奇帆接受采访时表示,重庆是大城市中唯一没有采取限购的城市,因为房产税已经发挥作用了,重庆市的房价连续很长时间都在全国70个大中城市房价的排名中靠后。此时,距国家有关部委明确加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国整整一年。
今年1月27日晚,上海、重庆分别对外宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作,这令楼市调控再度升级。
中国人民大学财金学院教授安体富表示,房产税改革有利于为地方政府确立主体税源,有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖,更为重要的是,改革在一定程度上能对房地产市场调控产生一定作用,能够增加购房者的房屋持有成本,有利于打击投资投机性需求。
相当一部分人期待房产税改革能够使房价迅速趋于理性回归,抑制房地产过热。不过,财科所税收政策研究室研究员孙钢此前接受记者采访时表示,原来寄希望更多的是与房价的关联度,现在来看,这种希望可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识,政策也需要进一步完善。安体富也表示,从调节房价的角度,房产税能发挥作用,但是作用有限。
国家统计数据近日公布的数据显示,今年1至8月,全国保障房开工率达86%,按此进度,今年1000万套的保障房开工目标不难达成。国家统计局数据显示,1至8月,全国商品房开发累计投资额同比增长33.2%,商品房新开工面积同比增长25.8%。今年以来全国房屋新开工面积的增速始终维持在高位,保障房建设力度加大成为其最主要的推动因素之一。
专家认为,加快保障性住房建设是实现房屋回归居住属性的一个长期解决路径,包括公租房在内的保障性住房数量的增加,将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。事实上,为加大保障房建设,督促地方政府贯彻落实政策,鼓励企业参与保障房建设,政府出台了一些涉及土地、融资、税费优惠等方面的政策措施,这些政策出台及时、力度不断加大、措施更加具体,对我国的保障房建设起到一定的积极作用,但是我国的保障房在法律、制度和政策上还需要完善。
中国指数研究院此前发布的报告认为,这主要表现在几个方面:首先,我国保障房建设缺乏法律保障。我国还没有实施住房保障法,各个地方政府建设保障房没有法律约束,再加上行政考核机制不健全,地方政府进行保障房建设的动力不足。
其次,保障房建设、管理机制不健全。目前,我国的保障房建设没有明确的成熟模式,缺乏制度设计,保障房的运营、管理机制不健全,涉及这方面的政策内容很少,地方政府、房地产开发企业、金融机构等相关机构的探索积极性不高。
业内人士同时指出,保障性住房的质量监管在一些地方仍然有不少漏洞,监管工作艰巨而迫切。各地在保障质量的方面一定要制订好有关政策、明确监管部门和相关责任,采取行之有效的监管手段。
“新国五条”出台时规定,要严格施行问责制,对调控政策落实不到位、工作不得力的相关负责人要进行约谈直至追究责任。
这曾经被认为是“新国五条”中最严厉的一条。但令外界疑惑的是,并没有看到因为房价高涨而被问责的官员。有业内人士坦言,欲通过问责制度落实调控政策直到房价下行仍有难度。
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随着“退房潮”、“降价潮”的袭来,保障房的建设将如何影响房地产价格和走势。未来的形势非常不明朗。
日前,中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示,我国保障性住房的规划是五年完成3600万套,2011年全年建设1000万套,尽管很多地方政府上报的进度是已经开工建设了,但是他们把不在商品房范围内的房子都叫保障性住房,这样就会出现缺乏联动的问题。
易宪容谈到,本来建设保障性住房的目标是让中低收入的民众改善住房条件,以比较低的资金获得相关的住房条件。而现在,由于分配制度不合理,政府的资金不够,保障性住房的性质已经变了,有些地方的保障房甚至成为公务员的福利分房,所以保障性住房对房地产市场产生的影响有限。以北京市现在的房价为例,不管是否建设保障房,都有90%甚至95%的民众都买不起房。
程浩业表示,保障房对推动整个房地产市场持续发展有一定的益处。前几年房价上涨过快,主要是因为供需结构的矛盾,需求结构与供给结构不配备,因为过去几年很少建设中低价位的住房,针对需要保障的人群的供应很少,由此导致更多本应受保障的人群挤入中高端的商品房市场,这样的过度需求使得房价越长越高,整个房地产越来越脱离市场的实际情况。目前五年建设3600万套保障房的政策,可以在一定程度上改善原本失衡的状态,由此来看,保障房建设对推动房地产健康发展还是有很大益处的。
程浩业谈到,目前一系列限购、限贷政策的出台,也是在为中低价位房产或者保障房的顺利供应争取一定的时间。如果没有这些政策出台,可能在保障房还不能顺利供应的时候,中国的房地产市场就已经达到了泡沫的更高点。
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从宏观层面来看,2010年末虽然已经经历两次加息,但利率水平总体仍处在低位,负利率状况仍然存在,市场对未来通胀预期仍然较高。房地产市场的政策环境依然不会松动,抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧,市场依然面临严峻的下滑态势。
日前国务院出台“国5条”,给楼市调控再次加码,要求各地进一步加强落实既有政策,进一步说明了中央打压房价的决心,在“金九银十”来临之前,事先部署以防房价再次“抬头”,形成报复性反弹。另外,“国5条”扩大限购范围,也让部分房价上涨过快的二三线城市措手不及,及早抑制了二三线城市房价过快上涨的势头。同时,再次强调了各地方政府要大力发展保障性住房,努力改善供需关系。
目前在供应上扬、需求下滑的前提之下,开发商转向悲观,打折促销力度或将加强,第三季度初房价可能会适当下降,同时三季度和四季度成交量会有所反弹,但幅度不大,应该是呈现缓慢局部上扬的态势;反之,若接下来三四季度持续低位徘徊,土地流拍等导致地方政府的资金压力增大,那么地方政府限购政策等的实际执行力度在第四季度可能会打折扣。
我们依然维持 “2011年三季度房地产市场基本平稳,四季度或将趋紧”的看法,“抑制房价过快上涨”依然是未来三四季度的市场主基调,另外在供需、价格方面的预判如下:
三季度市场供给继续增加,预计商品房新开工面积的增幅将会回落,而保障性住房建设将继续加大建设力度。开发商为回笼资金,不再观望,纷纷将手中存量出清,市场供应愈见充足。
在供应充足及打折促销到位的前提之下,市场需求或将释放。尤其是在三季度初,七八月这样的成交淡季,那时的降价形势会比较明朗,“以价换量”之后,三季度和四季度成交量将会有所上升,但升幅不大。鉴于前期市场存量依然巨大,届时一旦释放,将形成激烈的市场竞争。
预计三四季度房价将保持基本稳定,但是如果面临激烈的市场竞争,开发商开始大力度促销,折扣幅度加大,因此也不排除少数月份出现房价波动的现象。
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各地实施限购政策的效果逐渐显现。近日,全国各地房地产市场出现的种种事件,再次引发社会各界对于房地产宏观调控政策会否放松的关注。
多位业内人士认为,就目前来看,调控政策仍难言放松;同时,相关监管部门应严防二三线城市变相放松“限购令”,影响整体调控效果。多位业内人士指出,楼市调控效果在北上广深等一线城市表现最为明显,而限购政策是所有调控政策中最具“威慑力”的。
北京市房协秘书长陈志表示,“社会公众不用担心一线城市"限购令"等调控政策会放松,因为中央对于这些城市的调控是很有决心的。”他指出,就目前形势而言,房地产宏观调控还看不到放松迹象。未来趋势取决于即将召开的中央经济工作会议上对于全年的调控效果作出评估。
中原地产市场研究总监张大伟认为,佛山限购令“朝令夕改”,其实在一定程度上起到了对预期政策放宽的投资者迎头棒喝的效果,很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃“硬扛”,逐渐选择降价换量。
对于南京公积金贷款政策调整,链家地产首席分析师张月分析,此举可能是基于缓冲商贷紧缩对楼市成交量的影响,避免误伤刚需,同时促进成交量。“南京首套房贷政策执行力度较大,6月左右就有多个银行上调了首套房首付比例,个别银行首套房贷款利率在基准利率上提高5%至10%。限贷对于刚需的冲击较大。”
张月认为,南京公积金贷款政策的“松绑”,或将加大其他城市购房者对于公积金贷款政策放宽的预期,但北京等一线城市公积金贷款政策调整的可能性并不大。
陈志认为,相比一线城市,二三线城市的“限购令”等调控政策本身、落实程度都较宽松,且国家对其调控要求也不高。“佛山、南京等城市,有可能是基于地方实际情况所作的调整,其他城市并不应将此理解为政策转向的信号,更谈不上试探性松动。”
业内人士认为,“限购令”已导致部分城市的楼市库存居于高位。北京中原市场研究部统计数据显示,截至10月初,北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、宁波等10个执行限购政策相对严格的城市库存积压较重。今年3月,10大城市的库存积压只有405672套。而至10月初,库存积压已达519845套,增幅为28.1%。
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