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各地实施限购政策的效果逐渐显现。近日,全国各地房地产市场出现的种种事件,再次引发社会各界对于房地产宏观调控政策会否放松的关注。
多位业内人士认为,就目前来看,调控政策仍难言放松;同时,相关监管部门应严防二三线城市变相放松“限购令”,影响整体调控效果。多位业内人士指出,楼市调控效果在北上广深等一线城市表现最为明显,而限购政策是所有调控政策中最具“威慑力”的。
北京市房协秘书长陈志表示,“社会公众不用担心一线城市"限购令"等调控政策会放松,因为中央对于这些城市的调控是很有决心的。”他指出,就目前形势而言,房地产宏观调控还看不到放松迹象。未来趋势取决于即将召开的中央经济工作会议上对于全年的调控效果作出评估。
中原地产市场研究总监张大伟认为,佛山限购令“朝令夕改”,其实在一定程度上起到了对预期政策放宽的投资者迎头棒喝的效果,很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃“硬扛”,逐渐选择降价换量。
对于南京公积金贷款政策调整,链家地产首席分析师张月分析,此举可能是基于缓冲商贷紧缩对楼市成交量的影响,避免误伤刚需,同时促进成交量。“南京首套房贷政策执行力度较大,6月左右就有多个银行上调了首套房首付比例,个别银行首套房贷款利率在基准利率上提高5%至10%。限贷对于刚需的冲击较大。”
张月认为,南京公积金贷款政策的“松绑”,或将加大其他城市购房者对于公积金贷款政策放宽的预期,但北京等一线城市公积金贷款政策调整的可能性并不大。
陈志认为,相比一线城市,二三线城市的“限购令”等调控政策本身、落实程度都较宽松,且国家对其调控要求也不高。“佛山、南京等城市,有可能是基于地方实际情况所作的调整,其他城市并不应将此理解为政策转向的信号,更谈不上试探性松动。”
业内人士认为,“限购令”已导致部分城市的楼市库存居于高位。北京中原市场研究部统计数据显示,截至10月初,北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、宁波等10个执行限购政策相对严格的城市库存积压较重。今年3月,10大城市的库存积压只有405672套。而至10月初,库存积压已达519845套,增幅为28.1%。
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目前,全国房价降声一片。从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域,包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商,集体拉开房价下行的序幕,部分楼盘价格降幅超20%,降价范围波及城区和郊区。在骤增的市场竞争压力之下,开发商选择降价出货回笼资金,房价拐点越来越近,明年初市场将最为低迷。
进入10月下旬,全国楼市颜色剧变。从10月19日起,位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源,团购价为1.6万元-1.7万元/平方米,较该项目前期推盘价格降幅近30%;而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅,均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米,降幅达40%。
接近7折的团购促销活动,引来400多名该项目前期老业主的集体维权。最终,由于房价降幅超过20%,中海被认定违规卖房被勒令暂停销售。事实上,上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家,还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓以及龙湖郦城项目等。
截至目前,华东地区传出因降价导致前期业主退房消息的城市,还有南京、杭州等。此外,以深圳为代表的华南区域降价潮也“揭竿而起”。万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。其中,位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出,不少单价在10000元/平米左右,还送精装,较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少;东莞万科紫台更从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米,最低达到11000元/平方米。
不止万科,10月29日,招商地产在深圳推出的果岭项目,以低于周边4000-5000元的单价开盘;在惠州,卓越地产推出4900元/平方米的超低价蔚蓝海岸新房源,在此之前,碧桂园十里银滩也以低至6000元/平方米左右单价开盘。龙湖、首创、恒大、富力等大型房企的部分项目也纷纷降价促销出货,部分楼盘价格较降幅超过20%。10月底,恒大地产在广州推出的银湖城项目,其湖山楼王售价仅4180元/平方米起, 并附带2000元/平方米豪华装修;首创位于成都的首创东公元目前在售均价5500元/平方米,最高优惠17%。
据中原地产调研显示,楼市降价潮已经从一线城市蔓延至二三线城市,目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%,成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%、南京降幅约10%、天津降幅在5%-15%。
11月1日,从位于昌平的金隅万科城获悉,该项目将于11月底推出三期新房源,合计600余套,户型为80-110平方米2-3居,均为精装修交房,暂定均价为14000元/平方米,较上期房源低3000元/平方米。对此,一位销售人员说,与前一批房源相比,即将推出的这批房源在绿化、景观等方面都要差一些,而且临近附近某公司的大烟囱,视觉效果也更差。尽管如此,在超低价诱惑下,截至目前的排号人数已经达到600余人。
除了昌平,大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。继京贸国际城近期以13400元/平方米的超低价开盘之后,10月25日,通州又一新盘东亚逸品阁宣布拟以13200元/平方米于年底入市,且赠送10%-15%的面积,相当于在13200元/平方米基础之上又打了8.5-9折,该价格无疑将通州楼市的底价拉至13000元/平方米以下。
继今年6月底旭辉御府等多个大兴楼盘推出17000元/平方米的特价房源之后,近日,大兴楼盘再度加入降价行列。记者从项目了解到,位于大兴新城北区的某项目将于近期以不足13000元/平方米的均价开盘,同样位于大兴的又一纯新盘龙湖时代天街以最低11800元/平方米均价于上周末开盘。此外,位于房山区的翠林漫步以12500元/平方米起价。顺义也先后诞生了顺义金宝城等几个万元以下楼盘,均创出区域最低价。
日前,新浪房产电商频道推出全国性房产促销活动,据其负责人介绍,参与促销楼盘共计300多个在售新盘,分布在北京、上海、广州、深圳等12个重点城市,让利总计可达亿元,其中,单套住宅让利最低为5折。
持续的成交惨淡支撑了企业的降价行为。据北京房地产交易管理网数据显示,在传统的金九银十两个月内,北京共成交商品住宅10734套,相比去年19895套的成交数量大幅下跌46%;今年前10月,北京商品房住宅签约套数为69079套,二手房住宅签约为101188套,总成交为170267套,同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。
成交均价也明显下探。前10月房价环比逐月下降,其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米,环比9月的21724元/平方米下调9.6%。北京中原地产分析,10月成交的中低单价和中低总价房源均比9月有明显上涨,其中均价在2万元/平方米以下的占据市场交易量的71.8%,比9月上涨6.6个百分点。
在供应增加、销售低迷的情况下,重点城市的库存压力进一步增大。据中原地产统计,截至31日,10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高,但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套(另有56个项目预期11-12月入市,提供住宅可能超过2万套),创造了2009年6月以来的最高点。按照目前的库存消耗比,即使不再新增供应,消耗目前库存也需要超过22个月时间。
来自房地产企业的数据也显示,目前已公布三季报的131家上市房企三季度末存货达9838亿元,较去年同期的6788亿大增44.93%,同时,131家房企今年6月底存货为8759亿元,第三季度环比上涨12.31%,存货积压迹象明显。此外,131家房企经营性现金流为-632.5亿元,同比下降16.37%,环比下降19.31%,其中,80家房企前三季度经营性现金流为负值,65家房企同比出现下降。截至目前,近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
根据链家地产市场研究部统计显示,在今年入市的90个项目(多期开盘)中,已有53个调低当期售价,占比达到59%。“这意味着房企累计多月的降价意愿,在四季度已经开始逐渐迸发”。张月称,从“银十”市场情况来看,开发商与购房者之间的博弈程度越发激烈,买卖僵持现状扭转的临界点即将到来。
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房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围,新一轮限购城市名单呼之欲出,有望开启房价稳中有降的“时间窗”。
最近国务院常务会议指出,部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。
眼下,二三线城市已成为房企“主战场”。中国房产信息集团分析师薛建雄说:“某家大型开发商上半年所售项目中,只有1个位于一线城市,54个位于二线城市,33个位于三线城市。”“限购范围的扩大,将进一步压缩开发商腾挪的空间。”一些开发商的忧虑正在加深。
中国指数研究院副院长陈晟等专家认为,部分二三线城市房价较快上涨,有一线城市限购后资金转移助推因素,“如果任其飙涨,将对调控带来不利影响”。“房地产行业距离底部已经越来越近。”长江证券房地产分析师苏雪晶说。限购范围扩大,高房价会松动,年初部分城市提出的“稳中有降”调控目标有望实现。
因为限购只针对住宅项目,不少开发商提出“转住为商”对策。近年来,万科等房企纷纷加大商业项目比重。而以商业地产为主的万达集团上半年收入同比增幅近七成,预计今年将成为国内第二家销售过千亿元的房企。
由于担心住房成交量下降影响经济增速,少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产专家透露,中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”,90平方米以上的不限购。华北地区有个城市在出台限购政策后,很快放开了户籍限制。
在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下,楼市的深度降温已是“大概率事件”。众多业内人士认为,应紧抓楼市“退烧”后可能出现的“窗口期”,实施“治本之策”。
“限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,限购致使需求被抑制,开发商会减慢拿地节奏和开发进度,导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购,需求释放,供应短缺局面可能出现,房价上涨压力或将更大。
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经憧憬下半年补足销售缺口的开发商,可能不得不面临更加严峻的现实。虽然二三线城市限购范围扩大还只停留在“吹风”阶段,但从深圳限涨等种种迹象看,调控加码的趋势已基本确立。
鉴于大部分开发商上半年推货不多、销售不积极导致任务完成情况并不理想,想要奋起直追会难上加难。可以预见,今年很多开发商完不成销售目标将成为大概率事件。二三线城市限购加码的消息,无疑成为近期房地产市场上最大的“阴影”。在靴子尚未落地之前,绝大部分开发商选择了沉默,但现实的压力却已经无法回避。
截至目前,多数分析指出,第二轮限购令很有可能使得全国限购城市从现有的40多个增加至约70个,覆盖国内的省会城市以及其他经济相对发达城市。
中国指数研究院在近期的一份研究报告中预计,接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10~20个,预计这将使全国商品房销售量出现2%至3%的下降。而岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德,这些城市出台限购措施可能性很大,因为这10个城市位于今年房价涨幅的前列。
假如限购在二三线城市被大范围铺开,无异于对房地产企业来一次“全面袭击”。原本凭借完善布局的大发展商如万科、恒大,以及专注于小城市的碧桂园等企业,都将在第二轮限购中被波及,这些企业可能不会如同上半年一样继续“走运”。
数据显示,万科上半年销售656亿,占全年1400亿目标的46%。而该公司自从2009年起就已经减少在一线城市拼地王,转向二三线城市布局,确保较高周转速度。另一开发商恒大地产在上半年实现销售回款423亿,完成原定目标的60%,堪称全国销售业绩锁定情况最好的开发商。此前,该公司不断强调,良好的销售数据来自于公司的完善布局,且项目大部分位于不受限购影响的二三线城市。数据显示,恒大地产进入的城市为49个,涵盖了国内绝大多数省会城市以及部分三线城市。
如果说万科、恒大等进入城市较多的开发商在上半年成功避开限购锋芒,那么,随着越来越多的城市被纳入限购名单,他们的这种战线优势将不复存在。不过,也有分析指出,限购对市场的心理影响大于实际冲击。广州经纬地产研究中心分析认为:此则条款的出台,并不意味着限购令来到“上山下乡”的全民限购阶段,毕竟全部限购对地方土地财政和相关行业发展影响巨大,实施的可能性着实不大,而房价上涨过快的城市基本已经限购,所以其所谓的加大限购范围更多的是“敲山震虎”。
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以限购为主导手段的楼市调控是否会放松,成为近期业界讨论的热点,但从中央的最新表态来看,现行调控政策仍将严格执行,起码会持续到今年年底。
29日的国务院常务会议要求,今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地,促进房价合理调整。
中国楼市具有十分强烈的“政策市”色彩,市场对政策信号“过度敏感”,时常从个别用词中解读出“微言大义”。
10月27日,住房和城乡建设部部长姜伟新透露,住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统,如果这个信息系统将来建立起来了,再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息,再加上公安的一些信息系统,如果能统一到一个平台上,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
这被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号,次日A股房地产板块因此出现价格大涨。而28日国务院常务会议的表态,算是对这种过于乐观的看法的一种回应。
北京中原市场研究部总监张大伟对《第一财经日报》表示,房地产调控到现在已经逐渐显现效果,但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因,所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。
他认为,现行楼市调控政策应该已经基本见底,不会再出台更严厉的措施,但现行政策年内放宽的可能也不大。一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化,虽然全国总体楼市仍处于量增阶段,但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。
这种数据上的下滑对地方政府而言,可能喜忧参半,喜在调控见效,免于中央问责,忧在经济动力放缓,GDP报表难填。海南今年前三季度房屋销售面积619.49万平方米,同比增长0.3%;房屋销售额557.83亿元,同比下降0.4%,降幅比上半年收窄4.9个百分点。
海南省政府副秘书长罗时祥对此表示,前三季度,海南房地产业增加值同比增长2.0%,远远低于去年同期增速32.3个百分点。房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。尽管随着保障性住房的建设力度和商品房的促销力度不断加大,全省房屋销售呈现积极变化,但房地产业的增幅放缓对整体经济的增长造成较大影响。
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全国各地,从新建商品房到二手住宅,一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时,部分热点城市可售住宅存量持续攀高,多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延,年底前楼市会逐渐走出僵局,更多二三线城市、更多项目将加入降价行列,房价拐点很可能在11月来临。
在连续几个月的小范围试探性降价之后,上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销,其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某项目拟售均价每平方米比去年低了近1万元,降价幅度达到40%。
世联地产首席分析师王海斌表示,调控的时间长度决定了调控的深度,此轮调控相比2008年持续时间要长,而且从紧的基调没有变,因此,接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。
受到新房市场降价促销影响,各地二手房市场价格也出现明显松动。据中原地产统计数据显示,深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高,平均降价幅度也有增大之势。其中,北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势,二手房价格进一步松动。
另据中国指数研究院发布的统计数据,刚刚过去的10月份,十大城市二手房价格指数平均环比继续下跌,且10个城市全部下跌,跌幅比9月有所扩大。环比来看,十大城市二手房挂牌均价平均降幅为0.95%,较9月扩大0.26个百分点。
在降价促销增多的背后,是楼市成交的持续乏力。中国指数研究院公布的新一周交易数据显示,11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌,监测的35城市中,28城市楼市成交量同比下降,6城市成交量降幅在50%以上,其中长沙同比降幅最大,达到71.96%。
京沪穗深四大一线城市表现疲软,一手住宅成交量全线下跌。美联物业最新统计数据显示,一线城市成交跌幅约1-3成,其中上海环比跌幅居首,达33.3%。广州、深圳一手住宅成交分别为864套和515套,跌幅分别为29.4%和14.7%。
在北京,新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平,尤其是新入市项目成交效率颇低,链家地产市场研究部统计显示,11月入市项目尚未显示签约,加上8月份以来入市的其他项目,截至上周末零成交的数量达到26个,占比达到1/3。
链家地产首席分析师张月认为,11月首周入市项目情况反映出市场转入传统淡季之后的特点,推盘节奏放缓,基本不会出现集中推盘的现象,由此可以推断11月全月的入市项目数量应该在20个左右。11月供应和成交都会维持低位下降的态势,单月供销比例缩小。
伴随成交的萎靡,部分热点城市可售住宅存量居高不下,北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量均超过10万套。中国指数研究院统计显示,截至上周,北京可售住宅已达11.92万套,逼近12万大关,可售面积达1513.28万平方米。链家地产研究部分析说,这一数字已创2009年5月底以来历史最高。青岛、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观,可售套数分别为10.24万套和12.12万套,可售面积分别达到了1069.79万平方米和869.43万平方米。
另据山西省统计局数据,受调控影响,山西省商品房销售全面下滑,存量房创历史新高,前三季度,商品房待售面积519.5万平方米,同比增长36.7%,增幅比上年同期加快37.5个百分点,其中商品住宅待售面积418.6万平方米,同比增长39.6%。
对于库存居高不下的原因,王海斌分析认为,目前相当一部分开发商还抱有一定的侥幸心理,观望情绪浓重。“我们要区分可售和愿售的概念,可售不代表愿意售。”徐枫说,可售量不代表真正能够进入市场的供应量,在无重大推动因素的情况下,相当一部分可售量短期内不会进入市场,一个重要原因是部分城市都在实行限价政策,这导致的一个短期效应是市场的整体供应量要低于应该达到的供应量,很多开发商会选择延迟推盘。
王海斌表示,根据以往的数据研究,一般来说库存达到最高值后的两到三个月,价格开始下降,甚至有的地方在一个月之内价格就出现回调。就目前来说,库存量达到较高水平,去化率又比较小,这意味着价格下降的压力很大。
随着楼市低迷的逐渐加深,市场各方的博弈正暗自激烈,空前胶着。最近一段时间,有关部门频频释放政策从紧信号,进一步强化了紧缩预期。
国务院总理温家宝上周末表示,中国的下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。他同时强调,对于房地产一系列的调控措施,决不能有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。
中国指数研究院认为,中央下调房价的决心是坚定的,房价不回归,政策不回归,房价不降,调控绝不松,预计近期房地产调控政策仍将维持从紧取向,房地产市场量价受影响的程度可能进一步扩大。
事实上稍早些时候,珠海出台“双限令”已向市场传递了短期调控风向难以转变的信号。多数业内人士认为,虽然“双限令”相对较为宽松,但再次给予了此前市场稍露端倪的乐观政策预期以沉重打击。
在信贷政策方面,大部分城市“限贷”政策被严格执行,已经成为市场低迷的最主要因素之一。据中原地产上周对杭州、温州、武汉、宁波、福州和长沙等二、三线城市的调研显示,长沙四大国有银行的首套利率提高了5%~10%;杭州大部分银行首套房贷上浮10%,部分银行甚至达15%~25%,放款排期已到明年。武汉的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收紧信贷的可能,不过,这不算是新的政策,应是在已有的政策框架之下所做出的调整。”徐枫说。
在市场成交整体低迷、政策从紧基调不断强化的形势之下,购房者的价格预期也逐渐调整。央行此前发布的2011年第3季度调查显示,有75.6%的居民认为目前的房价“过高,难以接受”,比上季度提高了1.3个百分点,为2009年有调查以来的最高值。
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