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房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围，新一轮限购城市名单呼之欲出，有望开启房价稳中有降的“时间窗”。
最近国务院常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。
眼下，二三线城市已成为房企“主战场”。中国房产信息集团分析师薛建雄说：“某家大型开发商上半年所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。”“限购范围的扩大，将进一步压缩开发商腾挪的空间。”一些开发商的忧虑正在加深。
中国指数研究院副院长陈晟等专家认为，部分二三线城市房价较快上涨，有一线城市限购后资金转移助推因素，“如果任其飙涨，将对调控带来不利影响”。“房地产行业距离底部已经越来越近。”长江证券房地产分析师苏雪晶说。限购范围扩大，高房价会松动，年初部分城市提出的“稳中有降”调控目标有望实现。
因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”对策。近年来，万科等房企纷纷加大商业项目比重。而以商业地产为主的万达集团上半年收入同比增幅近七成，预计今年将成为国内第二家销售过千亿元的房企。
由于担心住房成交量下降影响经济增速，少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产专家透露，中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”，90平方米以上的不限购。华北地区有个城市在出台限购政策后，很快放开了户籍限制。
在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下，楼市的深度降温已是“大概率事件”。众多业内人士认为，应紧抓楼市“退烧”后可能出现的“窗口期”，实施“治本之策”。
“限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，限购致使需求被抑制，开发商会减慢拿地节奏和开发进度，导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购，需求释放，供应短缺局面可能出现，房价上涨压力或将更大。
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众所周知，庞大的汽车保有基数与日益不堪重负的交通压力，短短几年，首都摇身一变成为“首堵”，令政府和市民不堪忍受，这才使摇号限购政策浮出水面，但对此其它城市一直处于以观其效的旁观之中，不敢轻易试水。然而，随着近日人士不显山也不露水的贵阳市“汽车限购令”的爆出，国内车市中这个尴尬且饱含争议的话题重又回到人们的视野。
近日，贵阳市政府发布了《贵阳市小客车号牌管理暂行规定》。根据《规定》，自2011年7月12日起，贵阳新登记的小客车将实行新号牌核发规定。新号牌分两类，第一类是小型客车专段号牌，准许驶入所有道路，该类号牌实行配额管理制度，每月2000辆；第二类是普通号牌，禁止驶入一环路（含一环路）以内道路，核发数量不受限制。
贵阳限购令的出台，立即在社会上引起了强烈反响。作为西部省会城市，贵阳的经济并不发达。相对于北京、上海这样的大城市，贵阳经济还处于相对落后的阶段，这类城市的汽车政策应该是激进的，而其《规定》的颁布恰恰限制了汽车的消费。
2009年，为应对全球金融危机对汽车产业等支柱性产业的影响，国务院曾颁布《汽车产业调整和振兴规划》。其中明确要求：各地区、各部门要认真清理取消现行限制汽车购置的不合理规定，其中就包括“牌照注册数量”。贵阳限购令明显与这一国家产业政策的主旨背道而驰。
而就在不久前，国家提出对二、三线城市的楼市进行限购。楼市的药是否在车市中对症？对于北京限购政策，其他城市能否如此照搬？贵阳限购令能否达到预期效果？业内人士众说纷纭。
多数专家认为，限购是解决城市交通拥堵的下策中的下策。因为我们有很多办法可以解决交通拥堵，比如说改善基础设施，强化公共交通运行和建设，提高车辆的使用成本，鼓励市民尽可能地选择公共交通工具等。只有在这些举措都不见效或者城市资源已经彻底饱和的情况下，才会采取限购措施，半年前的北京限购政策即是在此种情况下孕育出台。
然而，作为汽车产销的三线城市，贵阳限购令本身虽不会对汽车产销带来多大影响，但是其示范效应的负面作用却是无法预期的。业内相关人士认为，贵阳没按北京“建管限（基础设施建设、加强交通管理、牌照限购）”的三步走，而是以限购令以期一步到位，“是一种懒政思维”。甚至有看法认为：“对贵阳来说，限购政策是一个以堵代疏、以逸待劳、消极偷懒、回避矛盾和责任的举措。”
限购令的出台，或许会令贵阳市的城市交通拥堵状况稍有缓解，但终究是治标之策。在贵阳，治理拥堵并不是一个新话题，而是一个讨论了数年的旧案。据了解，除了城市规划不完善和地形地貌的特殊性之外，贵阳的公交车占道违章、基础设施建设不合理及交通监管不力，尤其使贵阳的交通拥堵状况进一步加剧。
据业内人士调查，贵阳当地静态交通问题严重，停车场、停车位等基础设施建设严重滞后，许多市民把车违规停在路边。而且，由于交警和协警对违章情况执法不严，造成了车主违章成本低，任意变道占道，形成了恶性循环。
即使退一步讲，为了治堵，限购政策也应尽量创造出一个公平的市场环境，对公车、私车的消费约束应一视同仁。如果单单依靠约束私车消费而对公车消费予以放任，限购令的效果如何暂且不说，多数市民肯定会对此怨声载道，不利于政策的顺利推行。
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全国各地，从新建商品房到二手住宅，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时，部分热点城市可售住宅存量持续攀高，多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延，年底前楼市会逐渐走出僵局，更多二三线城市、更多项目将加入降价行列，房价拐点很可能在11月来临。
在连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某项目拟售均价每平方米比去年低了近1万元，降价幅度达到40%。
世联地产首席分析师王海斌表示，调控的时间长度决定了调控的深度，此轮调控相比2008年持续时间要长，而且从紧的基调没有变，因此，接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。
受到新房市场降价促销影响，各地二手房市场价格也出现明显松动。据中原地产统计数据显示，深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，平均降价幅度也有增大之势。其中，北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势，二手房价格进一步松动。
另据中国指数研究院发布的统计数据，刚刚过去的10月份，十大城市二手房价格指数平均环比继续下跌，且10个城市全部下跌，跌幅比9月有所扩大。环比来看，十大城市二手房挂牌均价平均降幅为0.95%，较9月扩大0.26个百分点。
在降价促销增多的背后，是楼市成交的持续乏力。中国指数研究院公布的新一周交易数据显示，11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌，监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到71.96%。
京沪穗深四大一线城市表现疲软，一手住宅成交量全线下跌。美联物业最新统计数据显示，一线城市成交跌幅约1-3成，其中上海环比跌幅居首，达33.3%。广州、深圳一手住宅成交分别为864套和515套，跌幅分别为29.4%和14.7%。
在北京，新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平，尤其是新入市项目成交效率颇低，链家地产市场研究部统计显示，11月入市项目尚未显示签约，加上8月份以来入市的其他项目，截至上周末零成交的数量达到26个，占比达到1/3。
链家地产首席分析师张月认为，11月首周入市项目情况反映出市场转入传统淡季之后的特点，推盘节奏放缓，基本不会出现集中推盘的现象，由此可以推断11月全月的入市项目数量应该在20个左右。11月供应和成交都会维持低位下降的态势，单月供销比例缩小。
伴随成交的萎靡，部分热点城市可售住宅存量居高不下，北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量均超过10万套。中国指数研究院统计显示，截至上周，北京可售住宅已达11.92万套，逼近12万大关，可售面积达1513.28万平方米。链家地产研究部分析说，这一数字已创2009年5月底以来历史最高。青岛、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观，可售套数分别为10.24万套和12.12万套，可售面积分别达到了1069.79万平方米和869.43万平方米。
另据山西省统计局数据，受调控影响，山西省商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，前三季度，商品房待售面积519.5万平方米，同比增长36.7%，增幅比上年同期加快37.5个百分点，其中商品住宅待售面积418.6万平方米，同比增长39.6%。
对于库存居高不下的原因，王海斌分析认为，目前相当一部分开发商还抱有一定的侥幸心理，观望情绪浓重。“我们要区分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐枫说，可售量不代表真正能够进入市场的供应量，在无重大推动因素的情况下，相当一部分可售量短期内不会进入市场，一个重要原因是部分城市都在实行限价政策，这导致的一个短期效应是市场的整体供应量要低于应该达到的供应量，很多开发商会选择延迟推盘。
王海斌表示，根据以往的数据研究，一般来说库存达到最高值后的两到三个月，价格开始下降，甚至有的地方在一个月之内价格就出现回调。就目前来说，库存量达到较高水平，去化率又比较小，这意味着价格下降的压力很大。
随着楼市低迷的逐渐加深，市场各方的博弈正暗自激烈，空前胶着。最近一段时间，有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。
国务院总理温家宝上周末表示，中国的下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他同时强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。
中国指数研究院认为，中央下调房价的决心是坚定的，房价不回归，政策不回归，房价不降，调控绝不松，预计近期房地产调控政策仍将维持从紧取向，房地产市场量价受影响的程度可能进一步扩大。
事实上稍早些时候，珠海出台“双限令”已向市场传递了短期调控风向难以转变的信号。多数业内人士认为，虽然“双限令”相对较为宽松，但再次给予了此前市场稍露端倪的乐观政策预期以沉重打击。
在信贷政策方面，大部分城市“限贷”政策被严格执行，已经成为市场低迷的最主要因素之一。据中原地产上周对杭州、温州、武汉、宁波、福州和长沙等二、三线城市的调研显示，长沙四大国有银行的首套利率提高了5%~10%；杭州大部分银行首套房贷上浮10%，部分银行甚至达15%~25%，放款排期已到明年。武汉的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收紧信贷的可能，不过，这不算是新的政策，应是在已有的政策框架之下所做出的调整。”徐枫说。
在市场成交整体低迷、政策从紧基调不断强化的形势之下，购房者的价格预期也逐渐调整。央行此前发布的2011年第3季度调查显示，有75.6%的居民认为目前的房价“过高，难以接受”，比上季度提高了1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。
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来自住建部的消息称，9月中旬陆续将有20个左右的二三线城市实施限购令，楼市调控效应进一步深入。“除了西藏、宁夏，几乎所有的省、自治区都酝酿了限购城市名单。”一位四川省住建厅人士向《中国经营报(微博)》记者表示，一旦得到住建部和当地政府的认可，名单将会择机出炉。
而对于以限价来代替限购的行为，诸多业内人士认为，这是地方政府对于限购令的一种无声的对抗。
住建部态度“缓和”
从住建部此前出台的二三线城市限购的5项建议标准中不难看出，第二轮限购城市的名单的具体制定中央显然是将权利下放给了地方。针对上述5项建议标准，住房和城乡建设部就明确提出，符合上述5项条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。但各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
“由于各个地方城市的发展程度和房地产市场所处的发展阶段不同，其实建设部的这种态度本身是没有任何问题的。”伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖(博客,微博)对和讯网表示。
但是“建议”和“适当修改”却给了地方政府很大的操作空间。由于是由各地地方政府自行出台限购令的相关细则，“建议性限购”刚性约束力的不足，导致了本轮调控地方政府几乎集体爽约。
土地财政高度依赖
“地方政府之所以迟迟不出台限购名单，说到底还是与地方土地财政有关。”胡景晖分析说。
从目前北京、上海等一线城市房地产市场的实际销售情况来看，限购直接压制了购房人需求，使商品住宅的成交量大幅下降。而房地产市场需求一旦开始萎缩，又会导致土地市场低迷，其结果就会导致地方政府的土地出让金和房地产交易环节的相关税收出现大幅下滑。
根据伟业我爱我家为和讯网提供的数据显示，与去年相比，今年前8月10大重点城市的土地出让收入同比锐减了了43.2%。除沈阳、深圳这两个城市的土地收入出现上涨外，其他城市均大幅下滑，其中大连更是以65.02%的降幅位居首位，而北京、上海的土地出让金收入也分别下降了55.07%和40.17%。限购令的威力可见一斑。
和讯网还从公开数据中看到，大多数地方政府通过融资平台公司等变相举债，而近期国家审计署的相关数据显示，地方政府的负债已经累积高达10万亿元。其中政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。以此计算，约40%的债务，需要地方政府用土地收入来偿还。
出招限价规避限购
在既不明确与上对抗，而又能很大程度减轻限购令对地方政府财政收入的伤害的选择中，限价似乎成为各个城市最佳的选择，“毕竟在限价的情况下，房地产市场还是能达成一定的交易量。”胡景晖说。
在住建部对第二轮限购城市的五项建议出炉之后，相对限购令的无人响应，限价不断受到各个地方政府的青睐。继衢州公布“最松限购令”后，丹东市、韶关市先后发布了限价令，对备案价格过高的项目给予暂缓办理预售证或者勒令重新定价，以此替代限购。其中丹东市政府要求新推项目不得高于周边项目均价；韶关市政府则规定高于周边同类楼盘均价10%的项目暂缓发放预售许可证。而在此之前，河北香河县、廊坊、秦皇岛，以及烟台、从化、增城等二、三线城市，也纷纷实施了楼市限价政策，限价幅度多以低于房价控制目标为参照。
上海宜居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，尽管限价直接干预了价格，一定程度上侵害了开发商的利益，但却并未影响需求。而且如果新房定价不能明显上涨，购房人更愿意入市。其结果就是并不一定会导致成交量下滑，因此房地产税收也就有了保证，土地出让金也不会显着减少。“地方政府最关心的是楼市成交量，保住成交量，也就保住了市场信心，保住了财税收入，保住了GDP。” 杨红旭强调说。
近期频繁见诸报端的关于楼市库存的消息印证了上述论断。中原地产数据显示，截至9月20日，北京商品房住宅库存达了11.22万套，按照最近的成交量计算，这一库存量的消化需要超过2年的时间。另据相关统计数据显示，截至21日，上海商品住宅也已高达823万平米。按照相关机构的预计，九、十月份还将会有100个楼盘开盘，整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。
政策底部已现？
显而易见，低成交和高库存这一相互关联的数据是各个地方政府不愿看到的结果，因此不仅多个地方政府以限价的方法来抵制限购。业内人士还普遍认为，从此前台州、衢州出台的限购令的内容来看，也是形式主义大于实际意义。
按照台州的限购令的规定，最核心的两条就是“限新房不限二手房”、“限市区不限郊区”，而衢州的限购令更是被称为“史上最宽松的限购令”，即只限购第四套房。
从目前各地对限购令的实际情况来看，基本分为尚未出台限购政策、以限价代替限购、宽松的限购政策三种，业内人士据此判断说，第二轮限购令已然“难产”。
“能否在即将到来的楼市传统旺季取得理想的销量主要看此前开发商的项目布局，如果在限购名单外的二三线城市或者大城市的区县有一定布局的房企仍可以求稳。” 在贵州金源地产顾问公司副总唐龙看来，几轮限购令反而成了房地产投资和楼市购买的热点向未限购城市或区县等地下移的推手。
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目前，全国房价降声一片。从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，明年初市场将最为低迷。
进入10月下旬，全国楼市颜色剧变。从10月19日起，位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源，团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。
接近7折的团购促销活动，引来400多名该项目前期老业主的集体维权。最终，由于房价降幅超过20%，中海被认定违规卖房被勒令暂停销售。事实上，上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家，还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓以及龙湖郦城项目等。
截至目前，华东地区传出因降价导致前期业主退房消息的城市，还有南京、杭州等。此外，以深圳为代表的华南区域降价潮也“揭竿而起”。万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。其中，位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出，不少单价在10000元/平米左右，还送精装，较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少；东莞万科紫台更从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低达到11000元/平方米。
不止万科，10月29日，招商地产在深圳推出的果岭项目，以低于周边4000-5000元的单价开盘；在惠州，卓越地产推出4900元/平方米的超低价蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩也以低至6000元/平方米左右单价开盘。龙湖、首创、恒大、富力等大型房企的部分项目也纷纷降价促销出货，部分楼盘价格较降幅超过20%。10月底，恒大地产在广州推出的银湖城项目，其湖山楼王售价仅4180元/平方米起， 并附带2000元/平方米豪华装修；首创位于成都的首创东公元目前在售均价5500元/平方米，最高优惠17%。
据中原地产调研显示，楼市降价潮已经从一线城市蔓延至二三线城市，目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%，成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%、南京降幅约10%、天津降幅在5%-15%。
11月1日，从位于昌平的金隅万科城获悉，该项目将于11月底推出三期新房源，合计600余套，户型为80-110平方米2-3居，均为精装修交房，暂定均价为14000元/平方米，较上期房源低3000元/平方米。对此，一位销售人员说，与前一批房源相比，即将推出的这批房源在绿化、景观等方面都要差一些，而且临近附近某公司的大烟囱，视觉效果也更差。尽管如此，在超低价诱惑下，截至目前的排号人数已经达到600余人。
除了昌平，大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。继京贸国际城近期以13400元/平方米的超低价开盘之后，10月25日，通州又一新盘东亚逸品阁宣布拟以13200元/平方米于年底入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在13200元/平方米基础之上又打了8.5-9折，该价格无疑将通州楼市的底价拉至13000元/平方米以下。
继今年6月底旭辉御府等多个大兴楼盘推出17000元/平方米的特价房源之后，近日，大兴楼盘再度加入降价行列。记者从项目了解到，位于大兴新城北区的某项目将于近期以不足13000元/平方米的均价开盘，同样位于大兴的又一纯新盘龙湖时代天街以最低11800元/平方米均价于上周末开盘。此外，位于房山区的翠林漫步以12500元/平方米起价。顺义也先后诞生了顺义金宝城等几个万元以下楼盘，均创出区域最低价。
日前，新浪房产电商频道推出全国性房产促销活动，据其负责人介绍，参与促销楼盘共计300多个在售新盘，分布在北京、上海、广州、深圳等12个重点城市，让利总计可达亿元，其中，单套住宅让利最低为5折。
持续的成交惨淡支撑了企业的降价行为。据北京房地产交易管理网数据显示，在传统的金九银十两个月内，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交数量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。
成交均价也明显下探。前10月房价环比逐月下降，其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米，环比9月的21724元/平方米下调9.6%。北京中原地产分析，10月成交的中低单价和中低总价房源均比9月有明显上涨，其中均价在2万元/平方米以下的占据市场交易量的71.8%，比9月上涨6.6个百分点。
在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。据中原地产统计，截至31日，10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高，但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套（另有56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能超过2万套），创造了2009年6月以来的最高点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要超过22个月时间。
来自房地产企业的数据也显示，目前已公布三季报的131家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比上涨12.31%，存货积压迹象明显。此外，131家房企经营性现金流为-632.5亿元，同比下降16.37%，环比下降19.31%，其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。截至目前，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
根据链家地产市场研究部统计显示，在今年入市的90个项目（多期开盘）中，已有53个调低当期售价，占比达到59%。“这意味着房企累计多月的降价意愿，在四季度已经开始逐渐迸发”。张月称，从“银十”市场情况来看，开发商与购房者之间的博弈程度越发激烈，买卖僵持现状扭转的临界点即将到来。
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