专家认为，近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果政府不从这个要害之处入手进行调控，而仅是采取限购、限价、市场管理等措施，那么住房投机逐利者还是会无所不在。
政府应该全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理，不能仅是采取限购、限价、市场管理等措施。
近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果不从这个要害之处入手进行调控，那么住房投机逐利者还是会无所不在。
最严厉的房地产调控已持续了一年有半了。尽管一线城市的房价不再快速上涨，有些城市的住房销售有所下跌，但国家统计局日前发布的“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，绝大多数城市新建商品住宅价格6月同比仍在继续上升，二三线城市领跑房价。
有人认为，房地产之所以还在上涨，在于“住房刚性需求”，房价再高也得有房住。也有人说，房价过高是因为地方政府土地财政过度；也有人说是房地产开发商对暴利的贪婪等。诸如此类推动房价上涨的因素都是表象。
为何住房价格能越飙越高？根本上就在于此时住房是投资品而不再是消费品。消费产品的价格能在有限的供求关系变化中形成，但投资产品的价格则完全由市场预期来决定。而这种市场预期又源自住房投资者对住房政策的理解。
只有住房成为投机炒作工具、赚钱工具后，企业的暴利、“土地财政”才有可能形成。要让国内房地产市场得到根本上的调整，就得利用成熟市场行之有效的经济手段坚决去除住房市场赚钱效应，去除住房市场的工具性，坚决、全面、严厉地打击住房投机炒作。
从前房地产行业的繁荣有着坚实的支持，包括强劲的收入增长、稳步的城市化、有利的人口状况、有限的投资选择，以及健康的家庭资产负债表。然而，在未来的几年里，这些因素可能会转变成负面因素，引发严重的泡沫爆破风险。
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“新国五条”出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。一年来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，尤其是一线城市房价已连续两月止涨，虽然二、三线城市房价仍呈现涨势，但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。
按照“新国五条”规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后超过20个城市限购。2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。
一年来，在“限购令”影响下，需求锐减，限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。
7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。二、三线城市限购令疑云加重市场观望情绪，楼市“红9月”风光不再。中国指数研究院统计显示，近两周监测的35个城市中，有20个以上城市楼市成交量同比下降，12个以上城市成交量跌幅在30%以上。上周监测的重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重庆同比下降幅度皆超过50%。
业内人士认为，房价拐点日渐显现，国家统计局统计显示，8月份一线城市已经连续两个月止涨，二三线城市也接近步入止涨区间。其中，一线城市新建商品住宅环比价格和7月份持平，二线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.02%，三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。他预计9月份一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。
“限贷”、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，房地产企业的资金链逐渐加压。国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。国内贷款8889亿元，同比增长5.1%，利用 外 资6 3 3亿 元 ，同 比 增 长71.5%，自筹资金22253亿元，同比增长33.8%。
在资金不断趋紧的情况下，房企业绩也在不断下滑。据Wind统计显示，按照申万一级行业分类，截至9月29日，已发布三季度业绩预告的33家上市房企中，有11家三季度业绩预增，占比为33%。包括阳光股份等在内的5家企业三季度业绩预减，且净利润下降幅度均在60%以上。有7家亏损，其中，鑫茂科技首次出现亏损，亏损幅度达5800万元，其净利润同比下滑幅度达1229.81%，位居亏损幅度首位。
广发证券此前根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元，同比上涨41.29%。另据中原地产统计数据，今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46，创近5年来新低。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，导致眼下高负债局面的一个主要原因是，相当一部分开发商缺乏相应的政策预期；另一方面，开发商一味追求高回报、高利润。从目前来看，开发商死扛并非是一个好的选择，降价是促成有效成交的有效途径之一。未来一段时间内，开发商应该加大推盘及打折促销的力度。
有消息披露，重庆市市长黄奇帆接受采访时表示，重庆是大城市中唯一没有采取限购的城市，因为房产税已经发挥作用了，重庆市的房价连续很长时间都在全国70个大中城市房价的排名中靠后。此时，距国家有关部委明确加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国整整一年。
今年1月27日晚，上海、重庆分别对外宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，这令楼市调控再度升级。
中国人民大学财金学院教授安体富表示，房产税改革有利于为地方政府确立主体税源，有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖，更为重要的是，改革在一定程度上能对房地产市场调控产生一定作用，能够增加购房者的房屋持有成本，有利于打击投资投机性需求。
相当一部分人期待房产税改革能够使房价迅速趋于理性回归，抑制房地产过热。不过，财科所税收政策研究室研究员孙钢此前接受记者采访时表示，原来寄希望更多的是与房价的关联度，现在来看，这种希望可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识，政策也需要进一步完善。安体富也表示，从调节房价的角度，房产税能发挥作用，但是作用有限。
国家统计数据近日公布的数据显示，今年1至8月，全国保障房开工率达86%，按此进度，今年1000万套的保障房开工目标不难达成。国家统计局数据显示，1至8月，全国商品房开发累计投资额同比增长33.2%，商品房新开工面积同比增长25.8%。今年以来全国房屋新开工面积的增速始终维持在高位，保障房建设力度加大成为其最主要的推动因素之一。
专家认为，加快保障性住房建设是实现房屋回归居住属性的一个长期解决路径，包括公租房在内的保障性住房数量的增加，将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。事实上，为加大保障房建设，督促地方政府贯彻落实政策，鼓励企业参与保障房建设，政府出台了一些涉及土地、融资、税费优惠等方面的政策措施，这些政策出台及时、力度不断加大、措施更加具体，对我国的保障房建设起到一定的积极作用，但是我国的保障房在法律、制度和政策上还需要完善。
中国指数研究院此前发布的报告认为，这主要表现在几个方面：首先，我国保障房建设缺乏法律保障。我国还没有实施住房保障法，各个地方政府建设保障房没有法律约束，再加上行政考核机制不健全，地方政府进行保障房建设的动力不足。
其次，保障房建设、管理机制不健全。目前，我国的保障房建设没有明确的成熟模式，缺乏制度设计，保障房的运营、管理机制不健全，涉及这方面的政策内容很少，地方政府、房地产开发企业、金融机构等相关机构的探索积极性不高。
业内人士同时指出，保障性住房的质量监管在一些地方仍然有不少漏洞，监管工作艰巨而迫切。各地在保障质量的方面一定要制订好有关政策、明确监管部门和相关责任，采取行之有效的监管手段。
“新国五条”出台时规定，要严格施行问责制，对调控政策落实不到位、工作不得力的相关负责人要进行约谈直至追究责任。
这曾经被认为是“新国五条”中最严厉的一条。但令外界疑惑的是，并没有看到因为房价高涨而被问责的官员。有业内人士坦言，欲通过问责制度落实调控政策直到房价下行仍有难度。
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经憧憬下半年补足销售缺口的开发商，可能不得不面临更加严峻的现实。虽然二三线城市限购范围扩大还只停留在“吹风”阶段，但从深圳限涨等种种迹象看，调控加码的趋势已基本确立。
鉴于大部分开发商上半年推货不多、销售不积极导致任务完成情况并不理想，想要奋起直追会难上加难。可以预见，今年很多开发商完不成销售目标将成为大概率事件。二三线城市限购加码的消息，无疑成为近期房地产市场上最大的“阴影”。在靴子尚未落地之前，绝大部分开发商选择了沉默，但现实的压力却已经无法回避。
截至目前，多数分析指出，第二轮限购令很有可能使得全国限购城市从现有的40多个增加至约70个，覆盖国内的省会城市以及其他经济相对发达城市。
中国指数研究院在近期的一份研究报告中预计，接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10~20个，预计这将使全国商品房销售量出现2%至3%的下降。而岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德，这些城市出台限购措施可能性很大，因为这10个城市位于今年房价涨幅的前列。
假如限购在二三线城市被大范围铺开，无异于对房地产企业来一次“全面袭击”。原本凭借完善布局的大发展商如万科、恒大，以及专注于小城市的碧桂园等企业，都将在第二轮限购中被波及，这些企业可能不会如同上半年一样继续“走运”。
数据显示，万科上半年销售656亿，占全年1400亿目标的46%。而该公司自从2009年起就已经减少在一线城市拼地王，转向二三线城市布局，确保较高周转速度。另一开发商恒大地产在上半年实现销售回款423亿，完成原定目标的60%，堪称全国销售业绩锁定情况最好的开发商。此前，该公司不断强调，良好的销售数据来自于公司的完善布局，且项目大部分位于不受限购影响的二三线城市。数据显示，恒大地产进入的城市为49个，涵盖了国内绝大多数省会城市以及部分三线城市。
如果说万科、恒大等进入城市较多的开发商在上半年成功避开限购锋芒，那么，随着越来越多的城市被纳入限购名单，他们的这种战线优势将不复存在。不过，也有分析指出，限购对市场的心理影响大于实际冲击。广州经纬地产研究中心分析认为：此则条款的出台，并不意味着限购令来到“上山下乡”的全民限购阶段，毕竟全部限购对地方土地财政和相关行业发展影响巨大，实施的可能性着实不大，而房价上涨过快的城市基本已经限购，所以其所谓的加大限购范围更多的是“敲山震虎”。
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以限购为主导手段的楼市调控是否会放松，成为近期业界讨论的热点，但从中央的最新表态来看，现行调控政策仍将严格执行，起码会持续到今年年底。
29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
中国楼市具有十分强烈的“政策市”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。
10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
这被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号，次日A股房地产板块因此出现价格大涨。而28日国务院常务会议的表态，算是对这种过于乐观的看法的一种回应。
北京中原市场研究部总监张大伟对《第一财经日报》表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。
他认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，虽然全国总体楼市仍处于量增阶段，但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。
这种数据上的下滑对地方政府而言，可能喜忧参半，喜在调控见效，免于中央问责，忧在经济动力放缓，GDP报表难填。海南今年前三季度房屋销售面积619.49万平方米，同比增长0.3%；房屋销售额557.83亿元，同比下降0.4%，降幅比上半年收窄4.9个百分点。
海南省政府副秘书长罗时祥对此表示，前三季度，海南房地产业增加值同比增长2.0%，远远低于去年同期增速32.3个百分点。房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。尽管随着保障性住房的建设力度和商品房的促销力度不断加大，全省房屋销售呈现积极变化，但房地产业的增幅放缓对整体经济的增长造成较大影响。
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上海市近期出台的“沪四条”要求各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
在行业看来，对中国的房地产危机，反应速度最快的是股市，其次是银行，然后是开发商。其中大开发商、上市公司反应更快一些。前不久，位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元降幅明显。
市房管局在官方网站刊出《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，被认为是上海楼市继续严格执行调控政策、扎紧“篱笆”的“沪四条”。其中规定，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，开发商不得通过商业网站收取或变相收取定金。
各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。
未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照相关规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。
今年以来，地产指数已经跌了两成左右。多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑，行业整体投资机会较少。但业绩稳定的龙头企业和压力较大的壳资源可能会借机炒作。
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最近，相关部委的调控措施在紧锣密鼓进行。国土资源部日前派出专门调研组，对各地用地情况、地价水平进行调研监测，坚决防范新“地王”的产生。
随着限购限贷等调控政策的深入执行，部分区域房价纷纷下探，调控效果初步显现。中原地产监测数据显示，上周各地新房和二手房市场成交依旧维持低位。此外，由于开发商极度的悲观，拿地热情低迷，进而导致全国土地市场趋冷。据中原集团研究中心监测数据显示，11月前三周，13个城市居住用地出让流标率高达48%。
国家发改委发布的最新通知要求，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。在此背景下，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，房价下跌的“拐点”预期逐步强烈。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。消息人士证实，国务院已决定派出八个调查组，分赴各地对楼市调控效果进行摸底。“调查结果汇总得出后，国家相关部门将予以公开发布。重点可能仍然在于强调房地产市场调控的严肃性，切实稳定房地产市场价格。”知情人士透露。
国土部并未参与上述楼市摸底调查活动。但在今年“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。住房和城乡建设部相关负责人日前表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。
目前，除已出台房价涨幅控制目标的银川、太原、贵阳、郑州等城市外，广州、杭州、北京、天津等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。分析人士表示，由于新“国八条”的调控措施尚未完全落实，当前楼市调控将以巩固调控成果为主。随着各大中城市基本已经出台相关“限购”政策，未来一段时间则将迎来房价控制目标的“密集出台期”。
根据国家发改委2发布的《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。链家地产市场部首席分析师张月认为，“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。“此前不少开发商分单元甚至楼层进行销售，经常随着销售形势坐地涨价。与此同时，很多项目的销售价格并不透明，一些相关利益群体往往可以拿到较为优惠的价格。发改委出台的这个规定，将在很大程度上避免类似现象。”分析人士指出。
一房地产企业人士则认为，国家发改委目前要求开发商对涨价重新申报备案，但其政策效应是短期的，这一条并未写到《商品房销售明码标价规定》中去。此外，不能排除一些地产公司采取虚高定价、暗自打折的形势进行销售，客户对此并不容易察觉。“北京等不少城市目前已经采取一套一标价的方式，否则在交易管理系统无法备案，未来的楼市走势还是要看供求关系。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞认为。
对于未来的调控动向，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产调控政策在今年仍将持续。强化地方政府责任、继续控制投资性需求、保证普通住房供应等政策要点，在新“国八条”中都得到更加明确的强调。货币政策方面，今年货币政策仍然会趋紧，每一次加息都对房地产市场影响有限，但是不可忽略的是累计加息对房地产市场的影响。秦虹同时认为，房产税试点不会永远试下去，在对试点情况总结经验后，房产税可能将从新增购房逐步涉及到存量购房，税率适当调整也是必然趋势。新“国八条”和房产税这两项政策形成组合后，将对市场预期产生一定影响作用。
近期不少地方都开始出台相应的政策以缓解房地产过度下行的风险。比如，杭州经济开发区近期出台文件，提出开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制；重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴。
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