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销售不畅,加上信贷紧缩,导致一边是房地产企业的呼号连天,一边则是决策层还在不断地念着“坚定不移搞好房地产调控”的紧箍咒。10月份,本是房地产企业收获硕果的季节,但在这个深秋季节,更像是凛冽寒风即将袭来的前奏。
市场若一直处于如此萧条状态,停留于谷底,恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅,加上信贷紧缩,一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。从区域上看,上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。
上周,龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销,降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”某分析师表示。
据媒体调查,包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍,目前华润外滩九里推出2、3层特价房源,单价已经低于8万元/平方米。而其在3月以来所售的十余套房源中,单价多在9万至12万元/平方米。
在房企巨头纷纷领降的情况下,上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示10月17至23日,上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米,环比减少19%。成交均价21247元/平方米,环比下降5%。至此,10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米,和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅,房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”分析师称。
上述龙湖、中海、绿地等房企在上海掀起的降价潮正在不断地发酵升级,也引发了北京楼市的连锁反应。早在7、8月就开始率先降价的通州楼市,近期惊现出了1.3万元/平方米的低价盘,同时北京万科旗下的金隅万科城即将推出1.4万元/平方米的新房源,相比此前下调了3000元/平方米。
北京市房地产交易管理网数据显示,10月北京商品房住宅合计总签约套数为12760套,创造了全面网签来的最低纪录。而北京中原统计数据显示,住宅库存已经达到了11.8万套,创造了2009年6月8日以来的库存最高点。
最近房地产业在政策的大力压制下,一些房地产商开始走上了歪路。牵连出了好多官员和开发商之间不能说的秘密。虽然有些是在地方任党政领导时所为,但在国土管理环节引发的腐败占大多数。
当前房价下跌已经开始逐渐由外向内蔓延,成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗。在购房者“买涨不买跌”的心理影响和调控政策不放松的政策影响下,成交量很难有反弹。整体市场已经进入了下行阶段。由于在土地资源等方面手握大权,且对其制约乏力,近年来国土管理部门腐败案件频频发生。一系列被查处的腐败窝案中既出现“开发商排队送礼”的现象,又有着个别腐败官员“送多少钱就给多少地”的狂妄,警示在部分土地官员权力失控之下,亟待通过制度创新突破,拉紧权力制约的“缰绳”。在这样的背景下,“降价换量”已成为开发商的共识。“即便个别项目有可能亏本,也比企业被一个项目拖死要好。降价宜早不宜迟。”一位开发商表示。
国土官员频频落马
今年3月22日,吉林省松原市国土资源局原局长陈建设被白山市中级法院以受贿罪判处无期徒刑,剥夺政治权利终身,没收个人全部财产。经审理查明,陈建设在短短的3年时间内,利用职务之便在土地出让、工程发包等方面为他人谋取利益,收受贿赂1300多万元。其中,2009年,陈建设分别为松原市一家建设有限公司和一家房地产开发公司绕过“招拍挂”的批地程序,违规拿地4000多平方米和24万平方米。仅此两次,事成后陈建设就分别获得“感谢费”100万元和350万元。
然而,相比之下,陈建设案却不及江西省国土系统的腐败群案带来的“震动”。去年6月,江西省国土资源厅原副厅长陈爱民被景德镇市中级人民法院以受贿罪判处有期徒刑15年。而在此之前,江西省国土资源厅另外两名原副厅长许建斌和李江华同样因收受巨额贿赂分别被法院判处有期徒刑15年和无期徒刑。
经法院查明,3名落马副厅长暴露的腐败问题中,例如,陈爱民在担任鹰潭市委常委、贵溪市委书记和省国土资源厅副厅长期间,累计收受贿赂达200余万元。其中,为帮助一名房地产公司老板获得土地,陈爱民不惜违反土地转让必须挂牌出让的规定,即使在上级管理部门明确要求纠正的情况下,仍要政府为老板垫付土地出让金,使其低价获取土地。
经统计,江西国土系统曾经在短短的一年多时间内,就有13名领导干部被检察机关立案查处。而2006年以来,江西全省11个设区市国土资源局就有4名正副局长、县(市、区)国土资源局有29名正副局长被查处。其中,南昌市国土资源局原局长周宏伟、南昌县国土资源局原局长何学锋等一批手握大权的土地官员均赫然在列。
“排队送礼”折射“脱缰”的权力
由于土地官员手握行政审批、执法、大额度资金的管理和支配等巨大权力,加上权力制约有限,导致行贿者肆无忌惮,受贿者有恃无恐。
据查办江西省南昌市国土资源局原局长周宏伟一案的抚州市人民检察院透露,周宏伟收受他人贿赂大多发生在节假日前后,一些地产商老板打着春节拜年的名义,排着队向周宏伟送礼,办案人员搜查其办公室发现,房间内堆放的名贵礼品琳琅满目,仅用于装钱的信封就有40多个,共计300多万元。其中,在现场搜查出的几个大信封中,每个都装着几万元。
“送礼的人太多,有的放下就走了,连人都不认识,根本记不清哪笔钱是谁送的。”周宏伟在接受审讯时交代。作为“回报”,在累计收受他人贿赂财物579万余元之后,周宏伟在土地过户、土地证办理、增加容积率等方面,为开发商们提供了种种“便利”。
“对不符合原则的事,我们坚决不予办理。”这是陈建设在任职期间常说的一句话。而这个“原则”实际上就看是否有礼送上。一次,一名浙商拿着市里已经批准的手续,来到松原市国土资源局办理正常的土地使用事宜。面对市领导的批示、浙商的恳求,陈建设丝毫不为所动,坚持以不合原则为由拒绝办理。最后,经过他的暗示,那名浙商明白了他的“原则”。在送上200万元后,这位浙商很快就以底价摘牌购得位于松原市区一块土地,并顺利办理了土地置换手续。
“国土干部手里的权力太大了,而权力使用的尺度又太松了,把握不好,就会被权力害了。”正在监狱服刑的黄某原在江西国土系统身居要职,因滥用职权和收受贿赂121万元被判处有期徒刑12年。她告诉 ,由于一些地方发展经济所需用地量巨大,而根据法律规定,必须按照“占多少,垦多少”的原则,由建设单位补充相应的耕地,实现耕地“占补平衡”,而这恰恰给了她手里很大的权力操作空间。
“有的地方政府随便找块荒山地,用来补平占用耕地,只要我们这里验收通过,别的部门也不会有什么意见了。”黄某说,虽然国家有相关的耕地验收标准,但事实上根本不会按标准来办。
权力约束亟待制度突破
国土资源管理部门成为腐败高发领域,在凸显土地和矿产稀缺资源背后巨大的“权力寻租”空间的同时,集行政审批权和行政执法权于一身的国土管理部门存在的监督盲点和管理漏洞也暴露无遗。过去几年房地产行业快速增长,企业的利润率非常高,但这种“美好的岁月”并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控,未来住房的投资属性将难以体现,这也就意味着房地产行业很难再回到过去的暴利时代。
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