从房地产行业特点来看,企业单月销售金额和销售面积,很大程度上会受到推盘节奏和推盘数量的影响,但多家房地产企业销售同时出现下降,意味着这种变化并非个别现象。
房价回调一方面反映在老楼盘的不断调价上,另一方面也影响着新盘的定价。据了解,目前一线城市的新开楼盘大多定位中低端客户。不过,尽管开发商促销力度越来越大,跳水楼盘此起彼伏,但购房者的观望情绪空前坚定,成交量仍未明显回暖。而土地市场频频流拍、底价成交,也已释放出楼市已经“入冬”的信号。多家开发商纷纷主动打折降价,往往被理解为市场步入淡市的标志。但世联地产认为,在当前政策和市场环境下,打折降价现象并不是因为市场步入淡市,而是意味着开发商之间的竞争加剧,行业洗牌已经开始。
上市房地产企业8月份销售业绩基本披露完毕,但与年内各月销售业绩持续飙升完全不同,8月份多家房企销售业绩首次出现下滑。根据公告,万科8月份实现销售面积96万平方米,销售金额104.8亿元,环比分别上升22.8%和15.4%,但同比分别增长5.0%和减少12.6%,这是万科销售金额今年以来的首次下降。
中海地产则出现销售面积和销售金额双双下降。8月,中海地产实现房地产销售额44.5亿港元及销售面积33.2万平方米,同比下降分别为11.2%和12.9%。另一房企巨头保利地产,在8月实现签约面积52.94万平方米,同比下降36.45%;实现签约金额60.22亿元,同比下降11.99%。按照已经签署的销售协定,富力地产8月实现销售收入共约20.07亿元,销售面积达约15.1万平方米,同比分别下降34%和39%,环比则分别下降34%和15%。
继今年4月销售数据出现同比双降之后,金地集团第二次出现同比下滑。8月份,金地集团实现签约面积16.3万平方米,同比减少38.6%;签约金额22.2亿元,同比减少26.2%。此外,2011年8月,越秀地产合同销售金额约人民币2.84亿元,同比下降43.7%;首创置业签约面积同比下降30.7%,签约金额则同比下降43.1%;中渝置地实现销售金额2.27亿元,销售面积2.44万平方米,为今年单月销售新低。
值得关注的是,在销售金额和销售面积下降的同时,8月份多家房地产企业销售均价亦出现不同程度下跌。由销售数据可以推算,8月份万科销售均价为每平方米10917元,这一价格水平是万科在2011年各月中的最低水平,较2011年上半年的每平方米11609元下跌6%。雅居乐去年8月平均售价为每平方米10101元,今年8月单月销售均价则为每平方米9200元,同比降幅为9.79%;首创置业8月单月签约均价为每平方米9677.42元,比去年同期下降20.56%;金地集团8月份销售均价为每平方米13620元,环比略降3.3%;世茂房地产8月销售均价为每平方米14458.35元,同比降幅高达126.08%。
多家上市房地产销售业绩和销售均价下降,被认为是房地产市场走势出现变化的信号。潘军向本报表示,限购对市场的影响超过限价,房地产企业整体销售形势越来越紧,现在市场上刚需产品和商业卖得好,中高端产品将面临一轮挑战。
受业绩增长压力趋势,上市房地产企业纷纷加大推盘量和促销力度。深圳万科公司称,万科已经进入推盘密集期,9月在深圳将有4个全新项目盘入市,这不仅创下万科单月历史推盘纪录之最,且每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。除此之外,以中海地产、恒大地产、世茂房地产、远洋地产、碧桂园、金地集团等为代表的大开发商在全国刮起了一股幅度不等的打折降价的旋风。根据美联物业全国研究中心调查,目前深圳在售楼盘近六成有打折优惠,幅度在9.7折至9.9折之间。
业界普遍认为,在楼市去库存化过程中,购房者的话语权将会逐渐增加,销售信息的透明性也让购房者对房价走势有了理性的判断,理性的住房消费观念正在培育中,刚性需求很难再出现爆发式的集中入市。在房价回调难以逆转的现实形势下,以价换量将被越来越多的开发商所接受。在世联地产看来,这些降价打折是开发商竞争更加激烈的表现,属于行业洗牌的开始。大开商既要做“大鱼”,也要做“快鱼”,这些大开发商通过提高开发和销售速度,甚至兼并中小开发商,快速进行规模化扩张,抢占行业第一军团的席位。但随着楼市调整风险显现,大量资金正撤离房地产转投其它行业,楼市的资金聚集效应也将减弱,一些资质不高、实力不强的开发商难免会在大浪滔滔的市场竞争中泥沙俱下,从而迎来一次全面的真正意义上的调整。尽管长时间的调整会带来阵痛,却是我国楼市健康稳健发展绕不过去的必由之路。
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经憧憬下半年补足销售缺口的开发商,可能不得不面临更加严峻的现实。虽然二三线城市限购范围扩大还只停留在“吹风”阶段,但从深圳限涨等种种迹象看,调控加码的趋势已基本确立。
鉴于大部分开发商上半年推货不多、销售不积极导致任务完成情况并不理想,想要奋起直追会难上加难。可以预见,今年很多开发商完不成销售目标将成为大概率事件。二三线城市限购加码的消息,无疑成为近期房地产市场上最大的“阴影”。在靴子尚未落地之前,绝大部分开发商选择了沉默,但现实的压力却已经无法回避。
截至目前,多数分析指出,第二轮限购令很有可能使得全国限购城市从现有的40多个增加至约70个,覆盖国内的省会城市以及其他经济相对发达城市。
中国指数研究院在近期的一份研究报告中预计,接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10~20个,预计这将使全国商品房销售量出现2%至3%的下降。而岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德,这些城市出台限购措施可能性很大,因为这10个城市位于今年房价涨幅的前列。
假如限购在二三线城市被大范围铺开,无异于对房地产企业来一次“全面袭击”。原本凭借完善布局的大发展商如万科、恒大,以及专注于小城市的碧桂园等企业,都将在第二轮限购中被波及,这些企业可能不会如同上半年一样继续“走运”。
数据显示,万科上半年销售656亿,占全年1400亿目标的46%。而该公司自从2009年起就已经减少在一线城市拼地王,转向二三线城市布局,确保较高周转速度。另一开发商恒大地产在上半年实现销售回款423亿,完成原定目标的60%,堪称全国销售业绩锁定情况最好的开发商。此前,该公司不断强调,良好的销售数据来自于公司的完善布局,且项目大部分位于不受限购影响的二三线城市。数据显示,恒大地产进入的城市为49个,涵盖了国内绝大多数省会城市以及部分三线城市。
如果说万科、恒大等进入城市较多的开发商在上半年成功避开限购锋芒,那么,随着越来越多的城市被纳入限购名单,他们的这种战线优势将不复存在。不过,也有分析指出,限购对市场的心理影响大于实际冲击。广州经纬地产研究中心分析认为:此则条款的出台,并不意味着限购令来到“上山下乡”的全民限购阶段,毕竟全部限购对地方土地财政和相关行业发展影响巨大,实施的可能性着实不大,而房价上涨过快的城市基本已经限购,所以其所谓的加大限购范围更多的是“敲山震虎”。
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