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未来几年我国住房保障政策可能有一个大的调整,住房和城乡建设部日前表示,在住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后,将逐步转为以货币补贴为主。
人之生存,要受到基本生理需求的约束,衣食住行,皆为生存之必要条件,这也就是所谓民生产品。获得必需的民生产品,有两种可能途径。其一,是民众在市场上购置;其二,对于经济能力太过低下的群体,须由政府来保障他们的生存所需。这是现代社会保障体系的来由。
具体到我国的住房保障制度,情况更为复杂。对于大多数中国人来说,还不仅仅是“有房住”的问题,而是要有属于自己产权的住房。这个要求是否合理呢?其实每个人都可以扪心自问,有还是没有属于自己产权的住房,对你的生活会有怎样的影响?尤其是对于年轻人来说,若是没有属于自己产权的住房,这个婚可能就结不下来,此类例子在现实中并不鲜见。可以批评其为一种陈旧的观念,但这毕竟是不争的事实,住房对中国人的尊严感、安全感的影响是巨大的,这是中国人固有的偏好。
任何公共政策,都应该以满足民众的需要为目标。从我国民众对拥有自有产权住房的偏好出发,住房政策就应该尽可能地为民众提供产权房。另外,鉴于土地是由政府统一供应的这一事实,政府提供产权房更应成为其不可推卸的责任。
从供给方面来看,我国目前的住房供应是一个双轨制体系。其一是市场化的住房供应体系。目前的现实是,商品房的价格极高,唯有相对较高收入群体才有能力购置商品房来满足自己的产权化住房需求,这个群体无需政府提供住房保障。其二是政府建造的租赁型保障房和购置型保障房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房,购置型保障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房,广大的低收入群体,是必须通过这个渠道来获得住房的。
这个双轨系统,在现实中需要统一起来,统一要遵循的是保障性和不可兼得原则。有两点是应该明确的:第一,保障性产权房配置是低标准的,在面积配置上以满足基本住房需求为标准;第二,保障性住房是底线保障,对于先前获得了保障性住房而后又购置了商品房的民众,由于他们已经不再需要政府提供保障,那么他们先前获得的保障房应该交由政府以某种价格标准来回购,即不可兼得。
我国目前保障性住房正在大举开工,中央的决心非常坚定,如果三千万套保障房能真正落实的话,从绝对供需方面,住房短缺的局面有望彻底缓解。在这种情形下,住房保障的重点就应该转为落实保障房的分配和流转。关键一点就是要真正让贫困民众能拿到保障房,彻底杜绝购置了商品房的群体再霸占一套保障房的情形出现。
在技术性的政策手段中,多建设经济适用房是有必要的。一来经济适用房具有产权性质,能真正满足民众的需求偏好;二来经济适用房的出售可以收回建设成本,不会给政府造成经济压力。而对于买不起经济适用房的最贫困群体,他们将通过租赁型保障房来获得住房,对于这一群体,政府显然是需要给予一定补贴的。但是,在操作层面上,似乎很难将那些真正需要补贴的贫困群体甄别出来。其实,解决这一问题倒也并不困难,只要将补贴人头转为补贴房子就可以了,可给予贫困民众两个选择——购置经济适用房或租赁保障房,在补贴方式上对购置经济适用房不给予补贴,而是将租赁房的承租价格通过补贴给降下去,那么就能够甄别出最贫困的群体,让补贴真正落实到最需要补贴的那部分民众身上。
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哪些人能分配到保障房,一直是社会关注的热点。部分经适房小区内豪车不少,其中不乏奔驰、奥迪这类豪华轿车。据当地居民反映,目前部分小区入住率不高,有些业主在北京拥有多处房产。
从整体来看,房价出现大幅下降的可能性仍然不大,虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价,但这只是房企和项目的个别行为,反映在整体数据上仍然不是很明显。说房价“拐点已经到来”并不确切,“拐点”应该是指一个城市或一个区域房价、成交量和人们对房价预期的变化,是一个综合结论。当前各地保障房建设进展较快,然而保障房分配、监管机制仍有待完善。北京市多个已交付的保障房小区,本该用来解决中低收入群体住房困难的保障房,存在种种令人疑惑的现象:部分小区入住率偏低,廉租房住户开车上下班,业主暗自出租。
专家建议,在完善分配环节各项制度的同时,应当考虑引入外部监督机制,建立由全社会共同参与的保障房监督管理体系。包含3个限价房项目、3个经济适用住房项目,从2007年9月开始土地招标的常营保障房社区是继天通苑、回龙观之后,北京市东部最大的保障房社区,规划面积达200多万平方米。
常营保障房社区某经适房小区的业主李女士表示,目前该经适房小区的入住率仅为两三成左右。不少人在市内都还有房子,不会住这么远,有的人准备“囤”够了五年当新房卖。住欣家园的业主王阿姨说:“别说经适房了,我们小区还有两栋廉租房,也经常看到那些租户们开车上下班。尤其是到了晚上,这几个小区的好车可不少呢。”
实际上,北京市对保障房申请条件有严格的规定。比如,3口之家申请廉租房要求,家庭年收入须在20880元及以下、家庭总资产净值须在30万元及以下;申请经适房的标准要求家庭年收入在45300元及以下、人均住房面积在10平方米及以下、家庭总资产净值在36万元及以下。保障房小区业主出租住房的情况也令人深思。各个小区的门口,甚至是马路两旁的电线杠上都张贴着不少出租、求租的信息。或许是由于保障房不能公开对外出租、5年内不能出售的缘故,目前该社区内并没有房地产中介机构。但是,小区内不时出现中介人员的身影。据他们自己介绍,他们都是附近几个商品房小区的房地产中介的工作人员。“由于近期这边的需求和业务量大,店长就赶紧派我们过来了。”
而住欣家园、金隅嘉业丽景园、首开畅心园等几个保障房小区,由于紧邻即将开通的地铁6号线,出租行情相当紧俏。据一位恒洋地产的中介人员向中国证券报 介绍,目前该区域内几个保障房小区的出租房源很充裕,一居室1800元/月左右,两居室2300元/月左右。中国证券报 表示“价格怎么这么贵”,中介人员笑称:“这几个小区的环境和结构都不错,两居室2300元/月,还得要押一付六呢。”该中介人员表示,现在这几个小区内格局和户型好的房源并不多,因为许多业主是刚刚拿到房,装修还没有完成。但是,随着好户型的优质房源投入市场,这一区域内的房租可能进一步上涨。
住欣家园一位物业人员介绍,目前该小区的部分业主一拿到房钥匙,简单装修了就出租。但是由于担心经适房被没收,所以业主们并不敢明着招租,多数是暗中进行,通常由熟人引荐。而就在住欣家园的西北方向,营保障房社区的两限房项目,富力阳光美园和保利嘉园隔街相望。据悉,目前两个小区的入住率也不到20%,马路两边的几十家底商,只有少数几家有商户进驻,多数底商还未装修。
根据2007年土地招标的相关规定,常营6个保障房项目中,经济适用住房的销售基准价为4322元/平方米;限价房的销售限价为5900元/平方米,而当时,常营地区的商品住宅均价为7100元/平方米。如今将近4年时间过去了,当地的商品住宅均价上涨到了19000万元/平方米左右。以万象新天为例,其目前的均价为23000万元/平方米左右。如果经适房未来入市交易,刨去税费仍存有较大的利润空间。随后,结果发现可供出租的房源从几十个到几百个不等。以位于北京市东三环的弘善家园为例,其出租房源较多。中国证券报 就保障房分配问题咨询北京市石景山区住房保障办公室时,工作人员表示:“的确每年的专项审查后都存在由于资质不符而腾退住房的情况。”区县只负责审核工作,而最终的终止、清退等决定,都是市一级相关部门作出的。
北京市住建委最新数据显示,截至2011年7月27日,北京已累计审核备案家庭约24.32万户。北京市住建委相关负责人表示,从街(乡)审核部门直接查出的不符合条件的家庭约占申请家庭总量的10%,已经累计取消5300户家庭的申请资格,300多户已经入住保障房的家庭被清退。
多位业内人士及专家表示,北京市是保障房建设工作相对做得比较好的城市,当前全国很多城市都在保障房建设分配环节上面临准入、公示、管理、退出“四大难题”。也正是由于保障房后期分配、管理机制有待完善,许多房企、民间资金在参与保障房建设时“踟蹰不前”,参与积极性受到影响。
业内人士直言,一方面,分配环节的诸多问题还没有得到很好解决;另一方面,当前符合保障房分配资格的人群不小,还有很多确实需要住房的家庭在排队苦等。小飞就是一位早已通过经适房资格审核的北京市民,但等了三年都没有被“幸运女神”眷顾。“我们已经排队排了好几年了,也问过相关部门,但没人能告诉我们具体到何时能轮到我们家。”
全国人大常委会原副委员长成思危曾指出,经济适用房是一大块财富,会产生寻租现象,有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因此,他主张经济适用房不能给予完全产权,一般不允许出售,在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。而且,经济适用房不宜继续建,而且要处理好历史遗留的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林表示,地方政府在建设保障房项目时,应多建廉租房、公租房,避免5年后经适房上市交易又冲击商品房市场的恶性循环。
从整体来看,房价出现大幅下降的可能性仍然不大,虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价,但这只是房企和项目的个别行为,反映在整体数据上仍然不是很明显。另外,有专家认为,虽然多数地方的保障房申请主要遵循“三审两公示”程序,但是惩处乏力和监督缺位才最终导致保障房分配和管理问题的存在。专家建议,应该让法律给保障房分配戴上“紧箍咒”,尽快出台基本住房保障法,既要明确各级政府在推进保障房建设中的责任,又要规范保障房分配、运营、流转环节,并对“骗保”等行为予以严惩。
对于房市未来走向的影响,我不敢将之拉到社会领域,房价下降10%会不会带来比房价上涨30%更大的社会问题,这很难说,但可以确定的是,房价短期内大跌绝非中国经济的福音。这一论点基于这样一个事实,房市基本牵连着中国经济命脉,房市暴跌,中国经济绝不可能实现软着陆,即使银监会压力测试表明银行可以承担房价下跌40%的压力,但这种抽象计算并没有考虑到经济危机恐慌性扩张带来的后果,美国次贷危机和日本经济崩溃的教训犹在眼前。
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