公积金政策已经是在不断的变化中了,不论怎么改,目的都是为广大的购房者考虑,给他们带来利益的。关于二套房,三套房的规定也是国家在不断完善公积金制度。
住建部等四部门联合印发通知规范公积金房贷,促建信息共享机制防骗贷。住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》进一步收紧公积金贷款政策对使用公积金对住房的各种改变机制都有明确的规定,对投机炒房的行为给予了严厉打击。
《通知》明确,公积金贷款将不能用于购买非改善型二套房,改善型二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%。同时,公积金贷款领域首次执行差别化利率,即改善型二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
眼下,五年期以下(含五年)公积金贷款的年利率为3.50%;五年期以上公积金贷款的年利率为4.05%。根据重新调整后的公积金利率,以贷款10万元期限10年计算,上调前,二套房公积金总还款为121779.53元,月均还款为1014.83元。上调后,总还款为124105.95元,月均还款为1034.22元,总还款额上浮近3万元。对此,中国指数研究院副院长陈晟表示,公积金贷款利率首度实行差别化,是整体加息状态下的一种应对模式。此外,目前的楼市需要平抑投资,公积金贷款不再承担拉升经济的作用。
《通知》规定:第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房;停止向购买非改善型二套房以及第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
也就是说,对于非改善型二套房买家,公积金贷款已经全面停止,而改善型住宅的标准则需要地方进行认定。关于改善型二套房的认定,据上海某商业银行工作人员介绍,上海当前人均住房建筑面积为34平方米,低于这个面积的家庭购买第二套房,可被视为改善型用房。
此前的10月11日,上海市公积金管理中心已下发通知,暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。第二套住房公积金个人住房贷款的首付款比例不得低于50%。
对比可知,上海早已执行的规定与此次《通知》内容基本重合。两者为数不多的区别在于,此番《通知》明确了公积金贷款领域执行差别化利率,同时敦促建立信息共享机制,以防骗贷。《通知》提出,住房公积金管理中心要会同有关主管部门,抓紧建立信息共享机制,防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。
有业内人士透露,之前商业贷款和公积金贷款的“不兼容”模式,导致一些购房者多次成功申请所谓的低息贷款。比如首套房申请纯商业贷款,可以享受首套房的低息利率,然后在购买第二套房的时候,以配偶的名义申请纯公积金贷款。此外,利用人均住房建筑面积打擦边球的也不在少数。这些现象的存在,关键是信息登记不够全面。
此次《通知》是四部门联合发布的,意味着今后在执行过程中,四部门的合作将加强,随着信息登记覆盖面的拓宽,钻贷款漏洞将不再容易。他同时指出,要进一步堵截骗贷,还要在立法上完善。
上海市公积金管理中心的工作人员说,对于购买住房的认定,目前以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员名下无成套住房登记为依据。由于此前央行刚刚进行加息,对于新通知的一些决定,将进行严格的执行,施行日之前的按照原方案执行。这样就维护了一些人的利益,把购房者的损失降到了最小。随着四部门最新通知的出炉,上海二套房公积金利率势必随之进一步提高。
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上海市近期出台的“沪四条”要求各区县房管部门要与价格主管部门加强配合,共同做好“一房一价”工作,销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
在行业看来,对中国的房地产危机,反应速度最快的是股市,其次是银行,然后是开发商。其中大开发商、上市公司反应更快一些。前不久,位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘,报价约每平方米1.3万至1.4万元,较之前期的1.7万至1.8万元降幅明显。
市房管局在官方网站刊出《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》,被认为是上海楼市继续严格执行调控政策、扎紧“篱笆”的“沪四条”。其中规定,未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目,开发商不得通过商业网站收取或变相收取定金。
各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况,承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的,要加大查处力度,对商业网站等非房地产企业参与无证预订的,要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务,认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的,个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定,补缴的不予认可。
各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核,指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的,可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核,也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的,不予受理销售方案备案。
未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用;也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式,收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核,凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的,应按照相关规定查处,对查处中涉及的非房地产企业,提交市局移送相关职能部门查处。
今年以来,地产指数已经跌了两成左右。多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑,行业整体投资机会较少。但业绩稳定的龙头企业和压力较大的壳资源可能会借机炒作。
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上海也在调整住房公积金制度,上海完善住房公积金制度的积极探索与实践,住房公积金将依靠自身的资金优势,在继续大力支持自住和改善型购房贷款的前提下,积极支持保障性安居工程特别是公租房的建设。
20年前建立的上海住房公积金制度,是一次充满勇气的历史性制度创新,不断探索创新,是这项制度的生命力所在。在新形势下,要牢牢坚持住房公积金制度互助互济的本质属性,最大程度促进中低收入家庭和困难群众解决和改善住房问题,促进上海住房保障体系建设,使更多市民群众生活得更好。这也是上海市再次从民生的角度出发,为普通购房者进行考虑使得更多的购房者获益。住房公积金将依靠自身的资金优势,在继续大力支持自住和改善型购房贷款的前提下,积极支持保障性安居工程特别是公租房的建设。
1991年,为加快推进住房制度改革,切实解决群众住房困难,上海市委、市政府在全国率先建立起住房公积金制度。这次历史性的制度创新,为当时的住房建设提供了可靠的资金来源,有效提高了职工住房支付能力,使得一大批市民的居住条件得到迅速明显的提高。这项制度在上海住房制度改革的不同历史阶段都发挥了积极作用,积累了宝贵的管理经验和相当的实力。
住房公积金制度是一项民生制度,其本质是互助互济,不断提高住房保障能力。通过社会统筹,帮扶中低收入家庭和困难群众解决和改善住房问题,体现社会公平。面对当前多元化的市场需求,住房公积金制度必须牢牢坚持其本质属性,采取多样化、差别化的办法向中低收入家庭和困难群体倾斜,帮助他们圆住房梦。
通过制度创新,全力以赴提高上海住房保障水平,政府必须采取实际行动帮助中低收入家庭和困难群众提高住房支付能力,使更多群众在住房问题上得到更多改善。上海住房公积金制度在下一步的探索创新中,对符合条件的家庭尽最大可能予以各种优惠;要大力支持公共租赁房建设,探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。要从政策和建设公租房软硬两个方面进行改革,两手都要抓,两手都要硬。这样才能从根本上使普通市民有房住,住得起。通过制度创新,在上海住房保障体系建设中发挥更重要的作用,为上海经济社会和谐发展做出新贡献。
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