您在买房的时候使用了住房公积金贷款吗?利用公积金贷款或还贷都是能给您带来一定的益处的。但是您知道怎么利用公积金还贷吗?下面跟随小编一起来看一下吧,希望能给那些正在利用公积金还贷的人一些的有用的信息。
1.你听说过公积金的"年冲"和"月冲"吗?
首先,咱们来科普一下基础知识吧。提取住房公积金归还贷款,一般被大家称作“冲还贷”,冲还贷可以选择两种归还方式—“年冲”和“月冲”,它俩有啥子区别呢?
年冲:就是一次性还款法是直接用公积金账户上的全部余额,来冲抵贷款本金。公积金中心有规定,年冲还款必须优先归还公积金贷款本金。也就是说,在还完全部的公积金贷款本金后,才可以冲减商业贷款的本金部分。其实,“年冲”说白了就是一种提前还款方式,可以节省不少公积金贷款的利息。
月冲:也叫逐月还款法,与年冲不同,是指按月将公积金账户上的资金从银行取出来还房贷。
如果使用月冲法,你每月都可以提取一次住房公积金,用于归还当月房贷本息。
如果提取的住房公积金金额不足时,借款人应及时补足还款金额。另外,提取住房公积金也可归还商业性住房贷款。
2.利用公积金还贷哪种方法更划算呢?
虽然年冲产生的贷款利息总额低于月冲产生的贷款利息总额,但并不是说年冲更好,适合自己的才是最好的。而哪种更适合,得根据你自己每月收支和当前的财务状况来决定。
使用年冲法,还贷初期的压力较大,但一年后,随着贷款本金的一次性冲抵,月供负担也将大幅减少。一般来说,公积金账户余额较多,并且贷款初期现金支出压力不大的购房者适合选择年冲还款;
使用月冲法,只需每月扣款还贷,适合收入较稳定但手头闲置资金并不多的人。因为大多数小伙伴的公积金并不高,不足以完全覆盖全部的房贷,一般采用公积金+商贷进行还款,这类人一般会选择月冲,每月使用公积金额度还一部分贷,剩下的再通过商贷来补充还款。
但这并不代表月冲法不能提前还款,你完全可以把每月节省下来的现金积攒到年底,然后一起冲抵本金,并且,好规划理财师建议你可优先归还商贷本金,因为商贷利息是高于公积金贷款的。
此外还要提醒各位,关于扣款需要注意的事项:
年冲只有在每年的4月或9月才会进行冲还贷,平时是需要自己把钱存入指定的还款帐户来归还贷款本息的;月冲则是每月会先从个人住房公积金帐户中扣款,如果个人住房公积金帐户余额不足,才会从你指定的还款帐户中扣款。
3.办理公积金冲贷款需要哪些材料呢?
办理冲贷款需要前往所在城市的公积金管理中心。虽说各个城市办理冲贷款所需资料有那点小差别,不过这几样东西一般来说都是必不可少的:住房公积金账号;身份证;户口簿;婚姻关系证明;借款人最近一次的贷款还款凭证;借款人的储蓄还款账户;借款人留存的《借款合同》原件。如果还款人变更了,还需要带上原所有委托人的借款合同、身份证、户口簿和原《委托书》。
提示:以上就是小编为您介绍的一些关于提取住房公积金还贷的一些问题。有一个让自己很满意的房子是每个人都需要的,但是有很多人在买房的路上困难重重。住房公积金就给了他们一定的信心,利用公积金还贷也相对减轻了他们的压力。
上海也在调整住房公积金制度,上海完善住房公积金制度的积极探索与实践,住房公积金将依靠自身的资金优势,在继续大力支持自住和改善型购房贷款的前提下,积极支持保障性安居工程特别是公租房的建设。
20年前建立的上海住房公积金制度,是一次充满勇气的历史性制度创新,不断探索创新,是这项制度的生命力所在。在新形势下,要牢牢坚持住房公积金制度互助互济的本质属性,最大程度促进中低收入家庭和困难群众解决和改善住房问题,促进上海住房保障体系建设,使更多市民群众生活得更好。这也是上海市再次从民生的角度出发,为普通购房者进行考虑使得更多的购房者获益。住房公积金将依靠自身的资金优势,在继续大力支持自住和改善型购房贷款的前提下,积极支持保障性安居工程特别是公租房的建设。
1991年,为加快推进住房制度改革,切实解决群众住房困难,上海市委、市政府在全国率先建立起住房公积金制度。这次历史性的制度创新,为当时的住房建设提供了可靠的资金来源,有效提高了职工住房支付能力,使得一大批市民的居住条件得到迅速明显的提高。这项制度在上海住房制度改革的不同历史阶段都发挥了积极作用,积累了宝贵的管理经验和相当的实力。
住房公积金制度是一项民生制度,其本质是互助互济,不断提高住房保障能力。通过社会统筹,帮扶中低收入家庭和困难群众解决和改善住房问题,体现社会公平。面对当前多元化的市场需求,住房公积金制度必须牢牢坚持其本质属性,采取多样化、差别化的办法向中低收入家庭和困难群体倾斜,帮助他们圆住房梦。
通过制度创新,全力以赴提高上海住房保障水平,政府必须采取实际行动帮助中低收入家庭和困难群众提高住房支付能力,使更多群众在住房问题上得到更多改善。上海住房公积金制度在下一步的探索创新中,对符合条件的家庭尽最大可能予以各种优惠;要大力支持公共租赁房建设,探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。要从政策和建设公租房软硬两个方面进行改革,两手都要抓,两手都要硬。这样才能从根本上使普通市民有房住,住得起。通过制度创新,在上海住房保障体系建设中发挥更重要的作用,为上海经济社会和谐发展做出新贡献。
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上海近期颁布了楼市“新四条”分别是加强商品住房预订行为监管,继续严格执行住房限售政策,开展房地产经纪市场专项整治和加强商品住房销售方案备案审核。
房地产调控的历史告诉我们,越是在房价调控的关键时期,越是各种奇谈怪论最多的时候,也越是政策最可能被逆转的时期。而“调控放松论”则更值得警惕。房地产调控13年来,每一次总是功亏一篑,最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右,房价越调越高,每一次政策变化,已经让政策成了儿戏。
各区县房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的,可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核,也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的,不予受理销售方案备案。严格执行一房一价政策,销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用;也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式,收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务,认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的,个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定,补缴的不予认可。
各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治,重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为,严格查处各类违法违规行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报市局,由市局汇总后报住房城乡建设部。市房管局叫停了非上海户籍购房者通过补税等手段规避限购的行为;禁止房地产开发企业以认购、发放VIP卡等方式,或通过商业网站以网络团购等方式,收取或变相收取定金、预订款等性质的费用,商业网站参与无证预订,要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
为了提前回笼资金,住宅项目在尚未取得预售证的情况下通过商业网站发放“会员卡”变相收取定金的情况时有发生。今年5月,宝山某楼盘通过代理商进行销售时,与某家地产网站合作推出“白金卡”。不过随后因引起争议而取消。这些擦边球行为,此前因在界定和执行上的难度,让监管很难到位。
为了保证这一规定的实施,各区县房管部门将要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确,是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况,承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对外地居民在沪购房设定了“准入门槛”,需提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。
按照沪“新四条”,意味着找代办公司补税单“打擦边球”买房的“漏洞”被堵死了。据浦东新区房地产交易中心的咨询台工作人员介绍,相关文件已下发至交易中心,“现在补不了税单,交易中心不认可。”
开发商资金供应威胁也愈加明显。有专家分析指出,一方面房价下降导致房企资产越来越缩水;另一方面房企正常贷款甚至高利贷资金到期,负债越来越多,负债成本越来越高,使得资产负债率越来越高甚至资不抵债,未来开发商关门不是稀奇事。
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现在很多资金的实际 利息又那么高,楼市的比较优势又在缩小,甚至变成了劣势。现在房价降下来了,按理说消费者应该高兴了,可还是千夫所指,随行就市也还是千夫所指。
楼盘售楼处被砸,开发商当着浦东新区房管处领导的面,表示将把目前的情况向公司总部上报,业主们还向房管处领导反映了售楼处仍然在卖房的情况,而其后果则需要全民为之承担责任和风险 。但他没有进一步解释为何还有搜房网的工作人员在对新客户进行排号。
据诸姓业主代表称,老业主的抗议始于10月15日,当时他们得到了楼盘开始降价的消息,“去了售楼处,对方不承认,说这一优惠只针对内部关系客户。”等到上周三,很多前期业主陆续收到搜房网发来的团购短信,短信称“单价直降6000元,89平方米精装修公寓最低132万元起”,他们才最终确认这一消息的真实性。
诸姓业主代表强调,御景熙岸的老业主90%是刚需,绝大多数人的态度都是退房;一些马上要结婚的业主和一些已经卖了原来房子的业主,可能对补足差价的方式也能接受。“我们也觉得开发商不会同意退房,因为他们资金紧张。”诸姓业主代表说。
对于老业主的要求,中海上海公司相关负责人称不一定能敲定最终的解决方案,也不能保证业主和开发商一定能谈拢。对于中海降价促销的初衷,前述中海上海公司的相关负责人未予明确回应,仅反复强调中海是大型国企,降价是对政府调控和号召的响应。
据中海地产深圳总部相关人士昨日称,目前上海分公司尚未正式向总部提交具体报告,他们也是通过上海当地媒体,在了解这方面的事情。不过,前述中海总部人士认为,类似情况2008年就已经发生过,房地产这个行业的处境其实很尴尬:“经济不好时,由我们来拉动内需,而现在又成了千夫所指。房价高的时候不见有人闹,现在房价降下来了,按理说消费者应该高兴了,可还是千夫所指,随行就市也还是千夫所指。”前述中海深圳总部的人士说,房价大跌,对于那些辛辛苦苦攒钱买房的刚需客户,确实是个残酷的事实。老业主有情绪可以理解,但购房是市场行为,业主应该具备风险意识。
该人士同时强调,中海经历过两次楼市冰冻期,目前现金流、融资渠道都还算不错。从整个行业看,中海的经营状况还是比较稳健的,个别楼盘降价不具有标杆意义。该人士未回应中海在其他城市也有大幅降价行为,仅称总部也在等待各地分公司发来的情况汇报。
目前个别楼盘的大幅降价,只是为了短期内回笼资金,并不说明更多问题,有的是销售任务快完成的尾盘,有的是新盘拿出来一小部分试试水,开发商的开发成本如土地、建材、人员工资等都在增加,如果全面降价20%,那么所有在调控前拿地的项目将全数亏损。前述大型房企高管还提到,这些降价楼盘虽然是个案,但经过宣传,加上目前的市场预期普遍是看跌后市,所以给人以较为强烈的印象。“目前总的市场行情还是观望,开发商在观望,购房者也在观望。”
关于下面上海楼市走势如何,但目前楼市的萧条不是市场供求平衡的结果,而是由政策决定,因此后面怎样发展还很难说。一边是日渐急迫的资金回笼需求,一边是情绪激动的老业主。“降价”于开发商而言,需要考量的已不仅仅是成本因素。我们期望中国的信 贷制度能够有一个根本性的改变,一个真实按着市场需求运转的信贷,才是一个相对公正和高效的信贷体系,才能支撑起经济的持续增长,而不是数字式的增长。
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上海土地市场一改工业用地唱主角的状况,经营性用地供应和成交活跃。与全国土地市场相比,上海土地市场最近相当活跃。上海经营性用地的供应和成交呈现平衡状态,但房企拿地的低溢价势头仍未转变。
全国土地市场继续笼罩在低供应、低成交、低溢价的不景气状态中。全国土地市场各项统计指标继续下滑,由于大批地块可能流标,一些地方不得不延期出让。但是在上海,年底前,土地市场却出现了供应和成交的一波高峰。一个重要的解释就 是劳动在要素分配过程中的比例越来越低,搞贷款的和虚拟经济的反倒成为 最赚钱的行当。这就是金融市场有问题。
全国土地供应量持续减少,据统计,10月份,全国133个城市共推出土地2327宗,推出面积9123万平方米,环比减少20%,同比减少13%;其中住宅类用地806宗,推出面积4202万平方米,环比增加2%,同比减少6%。土地供应量下降的同时,成交量降幅更为迅速,一些地方甚至为了避免土地流拍的尴尬,要求大批地块延期出让或终止挂牌。据统计,10月份,全国133个城市共成交土地1209宗,成交面积4777万平方米,环比减少47%,同比减少45%;其中住宅类用地354宗,成交面积1653万平方米,环比减少47%,同比减少54%。
在供求两不旺的情况下,全国地价继续小幅下跌,统计显示,10月,全国133个城市成交楼面均价为1149元/平方米,波动幅度不大,环比微跌0.4%,同比微涨0.3%;其中住宅类用地成交楼面均价为1348元/平方米,环比下降20%,同比下降9%。
今年以来,全国133个城市土地平均溢价率持续走低。据统计,10月份,全国土地市场溢价率仅4%,较上月再减2个百分点,较去年同期减少27个百分点。与全国土地市场相比,上海土地市场最近相当活跃。据21世纪不动产统计,10月全市经营性用地累计成交32幅,成交金额共计137.3亿元,环比提升21.2%,同比则回落16.9%,金额仍为年内第二高,仅次于8月196.5亿元的峰值;成交面积方面,10月经营性用地成交面积共计87.6万平米,环比下降59.1%,同比下降31.1%。
进入下半年以来,据统计,10月份,上海累计共成交各类地块达77幅,其中工业用地成交36幅,占总成交幅数的46.7%,近三月楼市工业用地成交占比皆在50%以下,与此前4-7月份相比,明显下降。上海经营性用地的供应和成交呈现平衡状态,但房企拿地的低溢价势头仍未转变。从10月份成交的地块来看,除以底价成交的10幅动迁安置用地,剩余的22幅经营性用地中,以底价成交的土地共计18幅、占比高达81.8%。
由于“黄金地块”再次入市,11月,上海土地市场值得期待。汉宇地产统计显示,10月,上海土地市场新增挂牌经营性用地38幅,合计面积为132.9万平方米。其中新增住宅用地7幅,在新增的7幅纯住宅用地中,“黄浦江沿岸E18单元(7-7)地块”格外引人注目。该地块出让面积只有3614.8平方米,容积率2.5,起拍楼板价为21607元/平方米,位于陆家嘴地区。
一些楼盘的买地和税收成本太高了,如果就个人而言,这些问题是市场自身能够解决的问题。据业内人士透露,该地块目前已经受到多家房企的关注,由于市中心的新增住宅用地相当有限,该幅地块起拍价较低,并且标的小,有望再现高溢价率成交。除个别地块外,开发商融资渠道进一步趋紧,在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下,开发商拿地的谨慎策略仍将延续。
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