上海土地市场一改工业用地唱主角的状况，经营性用地供应和成交活跃。与全国土地市场相比，上海土地市场最近相当活跃。上海经营性用地的供应和成交呈现平衡状态，但房企拿地的低溢价势头仍未转变。
全国土地市场继续笼罩在低供应、低成交、低溢价的不景气状态中。全国土地市场各项统计指标继续下滑，由于大批地块可能流标，一些地方不得不延期出让。但是在上海，年底前，土地市场却出现了供应和成交的一波高峰。一个重要的解释就 是劳动在要素分配过程中的比例越来越低，搞贷款的和虚拟经济的反倒成为 最赚钱的行当。这就是金融市场有问题。
全国土地供应量持续减少，据统计，10月份，全国133个城市共推出土地2327宗，推出面积9123万平方米，环比减少20%，同比减少13%；其中住宅类用地806宗，推出面积4202万平方米，环比增加2%，同比减少6%。土地供应量下降的同时，成交量降幅更为迅速，一些地方甚至为了避免土地流拍的尴尬，要求大批地块延期出让或终止挂牌。据统计，10月份，全国133个城市共成交土地1209宗，成交面积4777万平方米，环比减少47%，同比减少45%；其中住宅类用地354宗，成交面积1653万平方米，环比减少47%，同比减少54%。
在供求两不旺的情况下，全国地价继续小幅下跌，统计显示，10月，全国133个城市成交楼面均价为1149元/平方米，波动幅度不大，环比微跌0.4%，同比微涨0.3%；其中住宅类用地成交楼面均价为1348元/平方米，环比下降20%，同比下降9%。
今年以来，全国133个城市土地平均溢价率持续走低。据统计，10月份，全国土地市场溢价率仅4%，较上月再减2个百分点，较去年同期减少27个百分点。与全国土地市场相比，上海土地市场最近相当活跃。据21世纪不动产统计，10月全市经营性用地累计成交32幅，成交金额共计137.3亿元，环比提升21.2%，同比则回落16.9%，金额仍为年内第二高，仅次于8月196.5亿元的峰值；成交面积方面，10月经营性用地成交面积共计87.6万平米，环比下降59.1%，同比下降31.1%。
进入下半年以来，据统计，10月份，上海累计共成交各类地块达77幅，其中工业用地成交36幅，占总成交幅数的46.7%，近三月楼市工业用地成交占比皆在50%以下，与此前4-7月份相比，明显下降。上海经营性用地的供应和成交呈现平衡状态，但房企拿地的低溢价势头仍未转变。从10月份成交的地块来看，除以底价成交的10幅动迁安置用地，剩余的22幅经营性用地中，以底价成交的土地共计18幅、占比高达81.8%。
由于“黄金地块”再次入市，11月，上海土地市场值得期待。汉宇地产统计显示，10月，上海土地市场新增挂牌经营性用地38幅，合计面积为132.9万平方米。其中新增住宅用地7幅，在新增的7幅纯住宅用地中，“黄浦江沿岸E18单元（7-7）地块”格外引人注目。该地块出让面积只有3614.8平方米，容积率2.5，起拍楼板价为21607元/平方米，位于陆家嘴地区。
一些楼盘的买地和税收成本太高了，如果就个人而言，这些问题是市场自身能够解决的问题。据业内人士透露，该地块目前已经受到多家房企的关注，由于市中心的新增住宅用地相当有限，该幅地块起拍价较低，并且标的小，有望再现高溢价率成交。除个别地块外，开发商融资渠道进一步趋紧，在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下，开发商拿地的谨慎策略仍将延续。
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对于调控政策最为严厉、楼市发育较为完善的一线城市来说，今年土地市场的颓势恐难以避免。在资本市场萎靡的情况下，上市房企市值出现大幅缩水，无疑加重了资金压力。楼市调控持续深入的影响下，土地市场的颓势似乎已不可避免。
楼价和物价总是成为百姓心头大患，是涨亦忧，跌亦忧。对于三季度土地市场的火爆，业界分析认为是出让规模的扩大所致，而非土地溢价率的提高。尽管四季度是传统意义上的土地成交高峰期，但随着楼市调控的深入以及土地市场趋于理性，土地出让金难以突破峰值，地方政府对土地财政的依赖将逐步改变。金融危机正在蔓延，资金链状况正在慢慢地断裂。随着民间借贷追债和讨债的风潮兴起，中国经济实在堪忧。
三季度土地市场放量
在上半年土地供应节奏趋紧的情况下，进入第三季度，土地市场的成交明显火爆。一线城市的土地成交金额赶超去年，同比涨幅为22.1%。其中，北京土地市场表现最为火爆。根据链家地产市场研究部的统计，第三季度土地供应环比增加50.8%，整体土地出让金也环比大涨161.8%。其中住宅类土地成交额环比大涨101.1%。官方数据显示，截至9月21日，今年上海土地出让收入达到905.5亿元，为各城市之首，并有望在10月迈入土地出让“千亿俱乐部”。
由于去年土地成交萎靡，另外两个一线城市今年的市场表现相对较好。截至9月21日，广州本年度土地出让金达到206.06亿元，同比大涨67.57%；深圳土地出让收入167.77亿元，同比涨幅达246.82%。根据链家地产市场研究部的统计，今年前三季度，北上广深四个一线城市土地出让金合计2066.48亿元，同比降幅为8%，较上半年同比减少26%的降幅有所收窄。广大二三线城市的市场表现各不相同，沈阳、昆明等城市土地出让金同比增幅已经超过100%，哈尔滨、长春的涨幅也超过50%，而天津、杭州、南京、青岛等地则尚未达到去年同期的水平。
土地溢价率偏低
尽管三、四季度是惯常的土地成交旺季，但“链家地产”首席分析师张月表示，今年北京土地出让金增长的直接原因是第三季度土地供应量及成交量的上涨，而非价格因素。
根据该机构的统计，今年北京住宅用地的整体溢价率仅为21%，较去年下降超过25%。“市场已经很难见到‘地王’的出现，而开发商拿地也越来越趋于理性。”张月认为，预计四季度房企加速拿地的趋势并不会出现明显的扩大，全年土地市场整体遇冷或不可逆转。
“土地财政”恐难支撑
而在土地供应方面，四季度恐怕难以实现集中供应。根据国土资源部规划司掌握的数据，今年1~8月，全国计划指标安排使用已占全年80%以上，有17个省份的指标使用率达到了90%，其中又有12个省份已将全年的计划指标使用殆尽。
目前已有28个省份提出了追加用地计划指标申请，总量合计已超过400万亩，这相当于已下发指标的2/3。对于用地需求的居高不下，国土部将原因归结为各地对资源路径依赖的发展模式。同时，2008年底为应对国际金融危机扩大投资的“翘尾”效应仍在起作用。
随着社会主义市场经济的逐步建立和完善，随着国际竞争日益激烈，改革政府管理方式，构建服务型政府已成为实现行政现代化的必然选择。一位不愿具名的土地专家说，国土部目前正会商其他部委，考虑对今年的新增建设用地指标“适当增加”，但增加幅度有限。他表示，在土地市场整体不振、楼市逐渐趋于理性的情况下，土地出让金收入将难以突破以往的峰值，地方政府对“土地财政”的依赖也将逐步发生改变。服务型政府借助市场、社会的力量管理国家。既节省了政府开支，又使政府真正实现从部门利益向公共利益的转变。
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公积金政策已经是在不断的变化中了，不论怎么改，目的都是为广大的购房者考虑，给他们带来利益的。关于二套房，三套房的规定也是国家在不断完善公积金制度。
住建部等四部门联合印发通知规范公积金房贷，促建信息共享机制防骗贷。住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》进一步收紧公积金贷款政策对使用公积金对住房的各种改变机制都有明确的规定，对投机炒房的行为给予了严厉打击。
《通知》明确，公积金贷款将不能用于购买非改善型二套房，改善型二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%。同时，公积金贷款领域首次执行差别化利率，即改善型二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
眼下，五年期以下（含五年）公积金贷款的年利率为3.50％；五年期以上公积金贷款的年利率为4.05％。根据重新调整后的公积金利率，以贷款10万元期限10年计算，上调前，二套房公积金总还款为121779.53元，月均还款为1014.83元。上调后，总还款为124105.95元，月均还款为1034.22元，总还款额上浮近3万元。对此，中国指数研究院副院长陈晟表示，公积金贷款利率首度实行差别化，是整体加息状态下的一种应对模式。此外，目前的楼市需要平抑投资，公积金贷款不再承担拉升经济的作用。
《通知》规定：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房；停止向购买非改善型二套房以及第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
也就是说，对于非改善型二套房买家，公积金贷款已经全面停止，而改善型住宅的标准则需要地方进行认定。关于改善型二套房的认定，据上海某商业银行工作人员介绍，上海当前人均住房建筑面积为34平方米，低于这个面积的家庭购买第二套房，可被视为改善型用房。
此前的10月11日，上海市公积金管理中心已下发通知，暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。第二套住房公积金个人住房贷款的首付款比例不得低于50%。
对比可知，上海早已执行的规定与此次《通知》内容基本重合。两者为数不多的区别在于，此番《通知》明确了公积金贷款领域执行差别化利率，同时敦促建立信息共享机制，以防骗贷。《通知》提出，住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。
有业内人士透露，之前商业贷款和公积金贷款的“不兼容”模式，导致一些购房者多次成功申请所谓的低息贷款。比如首套房申请纯商业贷款，可以享受首套房的低息利率，然后在购买第二套房的时候，以配偶的名义申请纯公积金贷款。此外，利用人均住房建筑面积打擦边球的也不在少数。这些现象的存在，关键是信息登记不够全面。
此次《通知》是四部门联合发布的，意味着今后在执行过程中，四部门的合作将加强，随着信息登记覆盖面的拓宽，钻贷款漏洞将不再容易。他同时指出，要进一步堵截骗贷，还要在立法上完善。
上海市公积金管理中心的工作人员说，对于购买住房的认定，目前以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员名下无成套住房登记为依据。由于此前央行刚刚进行加息，对于新通知的一些决定，将进行严格的执行，施行日之前的按照原方案执行。这样就维护了一些人的利益，把购房者的损失降到了最小。随着四部门最新通知的出炉，上海二套房公积金利率势必随之进一步提高。
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上海市近期出台的“沪四条”要求各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
在行业看来，对中国的房地产危机，反应速度最快的是股市，其次是银行，然后是开发商。其中大开发商、上市公司反应更快一些。前不久，位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元降幅明显。
市房管局在官方网站刊出《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，被认为是上海楼市继续严格执行调控政策、扎紧“篱笆”的“沪四条”。其中规定，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，开发商不得通过商业网站收取或变相收取定金。
各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。
未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照相关规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。
今年以来，地产指数已经跌了两成左右。多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑，行业整体投资机会较少。但业绩稳定的龙头企业和压力较大的壳资源可能会借机炒作。
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上海也在调整住房公积金制度，上海完善住房公积金制度的积极探索与实践，住房公积金将依靠自身的资金优势，在继续大力支持自住和改善型购房贷款的前提下，积极支持保障性安居工程特别是公租房的建设。
20年前建立的上海住房公积金制度，是一次充满勇气的历史性制度创新，不断探索创新，是这项制度的生命力所在。在新形势下，要牢牢坚持住房公积金制度互助互济的本质属性，最大程度促进中低收入家庭和困难群众解决和改善住房问题，促进上海住房保障体系建设，使更多市民群众生活得更好。这也是上海市再次从民生的角度出发，为普通购房者进行考虑使得更多的购房者获益。住房公积金将依靠自身的资金优势，在继续大力支持自住和改善型购房贷款的前提下，积极支持保障性安居工程特别是公租房的建设。
1991年，为加快推进住房制度改革，切实解决群众住房困难，上海市委、市政府在全国率先建立起住房公积金制度。这次历史性的制度创新，为当时的住房建设提供了可靠的资金来源，有效提高了职工住房支付能力，使得一大批市民的居住条件得到迅速明显的提高。这项制度在上海住房制度改革的不同历史阶段都发挥了积极作用，积累了宝贵的管理经验和相当的实力。
住房公积金制度是一项民生制度，其本质是互助互济，不断提高住房保障能力。通过社会统筹，帮扶中低收入家庭和困难群众解决和改善住房问题，体现社会公平。面对当前多元化的市场需求，住房公积金制度必须牢牢坚持其本质属性，采取多样化、差别化的办法向中低收入家庭和困难群体倾斜，帮助他们圆住房梦。
通过制度创新，全力以赴提高上海住房保障水平，政府必须采取实际行动帮助中低收入家庭和困难群众提高住房支付能力，使更多群众在住房问题上得到更多改善。上海住房公积金制度在下一步的探索创新中，对符合条件的家庭尽最大可能予以各种优惠；要大力支持公共租赁房建设，探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。要从政策和建设公租房软硬两个方面进行改革，两手都要抓，两手都要硬。这样才能从根本上使普通市民有房住，住得起。通过制度创新，在上海住房保障体系建设中发挥更重要的作用，为上海经济社会和谐发展做出新贡献。
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上海近期颁布了楼市“新四条”分别是加强商品住房预订行为监管，继续严格执行住房限售政策，开展房地产经纪市场专项整治和加强商品住房销售方案备案审核。
房地产调控的历史告诉我们，越是在房价调控的关键时期，越是各种奇谈怪论最多的时候，也越是政策最可能被逆转的时期。而“调控放松论”则更值得警惕。房地产调控13年来，每一次总是功亏一篑，最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右，房价越调越高，每一次政策变化，已经让政策成了儿戏。
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各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为，严格查处各类违法违规行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报市局，由市局汇总后报住房城乡建设部。市房管局叫停了非上海户籍购房者通过补税等手段规避限购的行为；禁止房地产开发企业以认购、发放VIP卡等方式，或通过商业网站以网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，商业网站参与无证预订，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
为了提前回笼资金，住宅项目在尚未取得预售证的情况下通过商业网站发放“会员卡”变相收取定金的情况时有发生。今年5月，宝山某楼盘通过代理商进行销售时，与某家地产网站合作推出“白金卡”。不过随后因引起争议而取消。这些擦边球行为，此前因在界定和执行上的难度，让监管很难到位。
为了保证这一规定的实施，各区县房管部门将要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确，是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对外地居民在沪购房设定了“准入门槛”，需提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。
按照沪“新四条”，意味着找代办公司补税单“打擦边球”买房的“漏洞”被堵死了。据浦东新区房地产交易中心的咨询台工作人员介绍，相关文件已下发至交易中心，“现在补不了税单，交易中心不认可。”
开发商资金供应威胁也愈加明显。有专家分析指出，一方面房价下降导致房企资产越来越缩水；另一方面房企正常贷款甚至高利贷资金到期，负债越来越多，负债成本越来越高，使得资产负债率越来越高甚至资不抵债，未来开发商关门不是稀奇事。
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国家近期对《土地管理法》进行了修改，将一次性补偿改为持续的补偿，有利于按照物价水平给予农民补偿，这样也有利于农民合理安排补偿收入，农民朋友要注意合理安排不应该一次性挥霍一空。
本次房地产调控，是政府为自己的调控政策的声誉保卫战，也是扭转中国经济被房地产绑架，产业空心化，实业萎缩的经济保卫战，这场战役，只能赢，不能输，也输不起。如果在这个关键时刻动摇，中国经济和中国社会都会因为调控的失败而进入失控状态，那个时候，就真会引发严重的问题的。9月5日，《土地管理法》修改调研组在贵州召开座谈会。《土地管理法》调研组领导小组组长、国务院法制办公室主任宋大涵，副组长国家土地副总督察甘藏春等率领的调研组，6月开始就率调研组赴浙江、安徽、黑龙江、吉林等地专题调研修订工作。
而甘藏春此前亦透露，土地征收的问题是这次《土地管理法》修改的重点问题。
全国政协委员，清华大学教授蔡继明表示，关于土地征收与补偿之间产生的矛盾问题，产生了许多社会不稳定现象，现在党中央国务院正着力解决土地征收补偿之间产生的矛盾，《土地管理法》修改被寄望于一劳永逸的解决之策。
补偿方式改革
《土地管理法》调整，一个理论基础需要被突破：如何解决城市的发展与农民利益之间的矛盾。“此前利益由国家所有者主要获取后，国家可以反哺到地方的建设之中，推动城市化，这样显然对农民等的利益造成损害，但是这个理论在当下的发展基调中，很难调转过来。”上述专家如是说。
“政府征收土地，由于目前采用的是一次性的买断补偿，很多时候不符合农民的长期利益，现在地方也有试点在一次性补偿后，留有一部分资产份额收益，作为长效补偿，这是目前征地补偿机制法制细化中，各界力争推动的内容，期待在接下来的条例中有所呈现。”上述接近国土部的专家如是说。
7月，国务院各督察组已经在全国开展过征地拆迁制度规定落实情况专项检查，此为决策层推进土地征收补偿机制决定提供支持。
这其中，上海、甘肃、江苏、山东、广西、四川等省份的城市，接受了国务院各督察组的调查，内容主要为今年1月国务院公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》等征地拆迁制度规定实行情况。
督察的方式主要通过具体项目的实地调查，与相关省市领导座谈、调阅政府各部门相关资料等方式，每一个督察组的组长均为各部委的主要领导领衔，例如前往山东的督察组由住建部副部长齐骥带领，前往上海的督察组为公安部纪委副书记王沁林牵头。
土地管理法拟改
8月底国土部传出消息，国土部对需报国务院批准建设用地的城市范围重新进行了调整，国务院上收22城市建设用地审批权。“这只能说地根调控将会越来越严，”江苏国土厅一位相关人士说：“江苏有四座城市被上收审批权，国土部里头现在对于地方用地的审核及管控越来越严格，这也是一个趋势。”
土地管理法修改领导小组组长、国务院法制办公室主任宋大涵，领导小组副组长、国家土地副总督察甘藏春在7、8月则持续在一些省份进行调研。征地制度改革是此次土地管理法修改的重点。围绕土地管理法修订重点，调研组重点对地方的征地制度改革和低丘缓坡地的开发利用政策进行了调研。重点围绕征地范围、补偿、安置、程序、审批、城中村改造，进一步理清法律修改重点、明确具体政策措施等方面提出了很多有价值的意见。
政府这样调整也是从长远着眼，对房产的调控手段之一。由于开发商和这些学者传递的信号，中国房地产事实上形成了一个非常不健康的预期：就是大家认为，政府不会让房价下跌，一旦房价真正下跌，政府一定出手救市。这种不健康的预期，是政策信誉几近冰点以及中国房地产调控无效的根子。
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