对于调控政策最为严厉、楼市发育较为完善的一线城市来说,今年土地市场的颓势恐难以避免。在资本市场萎靡的情况下,上市房企市值出现大幅缩水,无疑加重了资金压力。楼市调控持续深入的影响下,土地市场的颓势似乎已不可避免。
楼价和物价总是成为百姓心头大患,是涨亦忧,跌亦忧。对于三季度土地市场的火爆,业界分析认为是出让规模的扩大所致,而非土地溢价率的提高。尽管四季度是传统意义上的土地成交高峰期,但随着楼市调控的深入以及土地市场趋于理性,土地出让金难以突破峰值,地方政府对土地财政的依赖将逐步改变。金融危机正在蔓延,资金链状况正在慢慢地断裂。随着民间借贷追债和讨债的风潮兴起,中国经济实在堪忧。
三季度土地市场放量
在上半年土地供应节奏趋紧的情况下,进入第三季度,土地市场的成交明显火爆。一线城市的土地成交金额赶超去年,同比涨幅为22.1%。其中,北京土地市场表现最为火爆。根据链家地产市场研究部的统计,第三季度土地供应环比增加50.8%,整体土地出让金也环比大涨161.8%。其中住宅类土地成交额环比大涨101.1%。官方数据显示,截至9月21日,今年上海土地出让收入达到905.5亿元,为各城市之首,并有望在10月迈入土地出让“千亿俱乐部”。
由于去年土地成交萎靡,另外两个一线城市今年的市场表现相对较好。截至9月21日,广州本年度土地出让金达到206.06亿元,同比大涨67.57%;深圳土地出让收入167.77亿元,同比涨幅达246.82%。根据链家地产市场研究部的统计,今年前三季度,北上广深四个一线城市土地出让金合计2066.48亿元,同比降幅为8%,较上半年同比减少26%的降幅有所收窄。广大二三线城市的市场表现各不相同,沈阳、昆明等城市土地出让金同比增幅已经超过100%,哈尔滨、长春的涨幅也超过50%,而天津、杭州、南京、青岛等地则尚未达到去年同期的水平。
土地溢价率偏低
尽管三、四季度是惯常的土地成交旺季,但“链家地产”首席分析师张月表示,今年北京土地出让金增长的直接原因是第三季度土地供应量及成交量的上涨,而非价格因素。
根据该机构的统计,今年北京住宅用地的整体溢价率仅为21%,较去年下降超过25%。“市场已经很难见到‘地王’的出现,而开发商拿地也越来越趋于理性。”张月认为,预计四季度房企加速拿地的趋势并不会出现明显的扩大,全年土地市场整体遇冷或不可逆转。
“土地财政”恐难支撑
而在土地供应方面,四季度恐怕难以实现集中供应。根据国土资源部规划司掌握的数据,今年1~8月,全国计划指标安排使用已占全年80%以上,有17个省份的指标使用率达到了90%,其中又有12个省份已将全年的计划指标使用殆尽。
目前已有28个省份提出了追加用地计划指标申请,总量合计已超过400万亩,这相当于已下发指标的2/3。对于用地需求的居高不下,国土部将原因归结为各地对资源路径依赖的发展模式。同时,2008年底为应对国际金融危机扩大投资的“翘尾”效应仍在起作用。
随着社会主义市场经济的逐步建立和完善,随着国际竞争日益激烈,改革政府管理方式,构建服务型政府已成为实现行政现代化的必然选择。一位不愿具名的土地专家说,国土部目前正会商其他部委,考虑对今年的新增建设用地指标“适当增加”,但增加幅度有限。他表示,在土地市场整体不振、楼市逐渐趋于理性的情况下,土地出让金收入将难以突破以往的峰值,地方政府对“土地财政”的依赖也将逐步发生改变。服务型政府借助市场、社会的力量管理国家。既节省了政府开支,又使政府真正实现从部门利益向公共利益的转变。
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上海土地市场一改工业用地唱主角的状况,经营性用地供应和成交活跃。与全国土地市场相比,上海土地市场最近相当活跃。上海经营性用地的供应和成交呈现平衡状态,但房企拿地的低溢价势头仍未转变。
全国土地市场继续笼罩在低供应、低成交、低溢价的不景气状态中。全国土地市场各项统计指标继续下滑,由于大批地块可能流标,一些地方不得不延期出让。但是在上海,年底前,土地市场却出现了供应和成交的一波高峰。一个重要的解释就 是劳动在要素分配过程中的比例越来越低,搞贷款的和虚拟经济的反倒成为 最赚钱的行当。这就是金融市场有问题。
全国土地供应量持续减少,据统计,10月份,全国133个城市共推出土地2327宗,推出面积9123万平方米,环比减少20%,同比减少13%;其中住宅类用地806宗,推出面积4202万平方米,环比增加2%,同比减少6%。土地供应量下降的同时,成交量降幅更为迅速,一些地方甚至为了避免土地流拍的尴尬,要求大批地块延期出让或终止挂牌。据统计,10月份,全国133个城市共成交土地1209宗,成交面积4777万平方米,环比减少47%,同比减少45%;其中住宅类用地354宗,成交面积1653万平方米,环比减少47%,同比减少54%。
在供求两不旺的情况下,全国地价继续小幅下跌,统计显示,10月,全国133个城市成交楼面均价为1149元/平方米,波动幅度不大,环比微跌0.4%,同比微涨0.3%;其中住宅类用地成交楼面均价为1348元/平方米,环比下降20%,同比下降9%。
今年以来,全国133个城市土地平均溢价率持续走低。据统计,10月份,全国土地市场溢价率仅4%,较上月再减2个百分点,较去年同期减少27个百分点。与全国土地市场相比,上海土地市场最近相当活跃。据21世纪不动产统计,10月全市经营性用地累计成交32幅,成交金额共计137.3亿元,环比提升21.2%,同比则回落16.9%,金额仍为年内第二高,仅次于8月196.5亿元的峰值;成交面积方面,10月经营性用地成交面积共计87.6万平米,环比下降59.1%,同比下降31.1%。
进入下半年以来,据统计,10月份,上海累计共成交各类地块达77幅,其中工业用地成交36幅,占总成交幅数的46.7%,近三月楼市工业用地成交占比皆在50%以下,与此前4-7月份相比,明显下降。上海经营性用地的供应和成交呈现平衡状态,但房企拿地的低溢价势头仍未转变。从10月份成交的地块来看,除以底价成交的10幅动迁安置用地,剩余的22幅经营性用地中,以底价成交的土地共计18幅、占比高达81.8%。
由于“黄金地块”再次入市,11月,上海土地市场值得期待。汉宇地产统计显示,10月,上海土地市场新增挂牌经营性用地38幅,合计面积为132.9万平方米。其中新增住宅用地7幅,在新增的7幅纯住宅用地中,“黄浦江沿岸E18单元(7-7)地块”格外引人注目。该地块出让面积只有3614.8平方米,容积率2.5,起拍楼板价为21607元/平方米,位于陆家嘴地区。
一些楼盘的买地和税收成本太高了,如果就个人而言,这些问题是市场自身能够解决的问题。据业内人士透露,该地块目前已经受到多家房企的关注,由于市中心的新增住宅用地相当有限,该幅地块起拍价较低,并且标的小,有望再现高溢价率成交。除个别地块外,开发商融资渠道进一步趋紧,在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下,开发商拿地的谨慎策略仍将延续。
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不少市民都会给自己和家人购买健康险。随着重大疾病这几年的频发和治疗费用的上升,很多居民都想利用保险来抵挡这高昂的医疗费。购买健康保险自然是有好处的,但是市民还是要避开一些误区。
不少人觉得健康保险是老年人才需要的保险。实际上,儿童也很需要它的保障。近几年,儿童和青少年的医疗费用已经远远高原老年人的医疗费用,且儿童患大病的人数也在逐渐上升。年轻人的人生道路刚开始,购买健康险对生命保障更有意义。保险主要就是保障不可缺的、不可知的风险,所以投保健康保险并不是老年人的专利,年轻人越早投保有百利而无一害。
还有很多人说:“我身体很健康,体检也没有任何毛病,不需要买保险。”其实购买保险的保费和投保人的年龄、健康是有很大关系的。保险公司在投保人购买健康保险的时候,都会要求进行体检,规定保险的观察期和规定免赔额,所以购买健康险要求很严格。趁着年轻、健康的时候买一份健康保险,保费上能优惠不少。如果年纪大了再投保,不仅身体情况出现问题,同时很多保险公司不会接受年龄过大的消费者,就算可以投保,保费也会很高,所以健康人买保险也是很有必要的。
剩下的一部分人觉得自己有了基本医疗保险,商业健康保险不重要。基本医保的保障很低,且住院费用和大病的治疗费用自己需要支付一半左右,社保报销很少,此外,部分治疗设施以及药物,并不能进行报销,只有在规定范围内的用药以及治疗手段,才能按照比例获得报销,其余费用则要自己支付。
购买健康险人人都需要,不论是老人、中年人还是少儿,所以给自己和家人买一份合适的健康保险尤为重要。的安享平安自主保险卡是一款不错的健康保险,它为被保险人提供了15万元的意外身故、致残等保障,还提供了1万元的意外医疗保险,包括意外住院垫付、健康评估、门诊预约等健康服务,是一款适合全家投保的健康保险。
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