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由于楼市销量的减小,好多新房库存在增大,如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。如果供给持续这样扩大下去,降价是不可避免的。发展到了今天,即使房价有所下降,但是下降的绝对值也不是很大。
现在很多资金的实际利息又那么高,楼市的比较优势又在缩小,甚至变成了劣势。房价下跌,很多人盼了很久,很多人怕了很久。可该来的,总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立,9月正式开跌则是大概率事件。正值楼市调控最严之年的最后一个楼市旺季,深入第一线探寻拐点下的楼市变局。房价涨幅回落,近期新建住房价格“停涨”。
房价真的挺不住了
史上最严调控之年的最后一个楼市旺季,“金九银十”已近中局,供给正在井喷,需求或持续观望,或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代,楼市降价已经不可避免。
楼市到了最微妙时期
在9月15日沈阳房展会上,展出的房源全部为商品住宅项目,41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘,可售商品房13283套。更大的供给量出现在长春。统计显示,仅9月10日、11日两天,长春商品房新增可售房源就有2436套,超过27万平方米。而长春8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米,新增供应套数1668套。成交套数4145套,成交面积38.14万平方米。也就是说,仅10日、11日两天的新增供给,就相当于上月长春60%的销售总量。“楼市已经到了最微妙的时期,大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该业内人士表示。
开发商酝酿大幅降价
与二、三线城市相比,一线城市的供给更为严峻,逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。来自北京房地产交易管理网的数据显示,中秋小长假后,北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套,合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套,住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算,目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。
尽管供给量不断放大,需求却毫不领情,持续观望。在北京、广州等房展会上,多数上演“问询多于下单”的虚热场面。更不容忽视的是,挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。纵观这一轮秋季房展会,来自北京、广州等多数城市的购房者反映,其实房价绝对值下降并不多。不过,从趋势上看,降价正变得普遍,且幅度在扩大,花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外,一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠,并得到十余家开发商响应。
目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年,将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存,肯定要以跑量为主,市场价卖7000元/平方米,我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉 。
专家预计,从各种数据上看,目前市场供需矛盾扭转,限购对需求抑制效果明显,开发商为了快速回笼资金,未来一定有更大的促销冲动。花样年集团总裁潘军预计,今年底或明年初房地产企业会迎来第一轮倒闭潮,并购也将越来越多。上海中高端住宅价格松动明显
“如果你是非本市户籍,又已经购买了两套房产,那不好意思,除了以公司名义外,你没有资格买房。”上海住商不动产这位业务人员这样解释“限购”的威力。“以公司名义买房又有问题,一是不能贷款,二是公司一旦注销,一定要在之前转售房产,不然等同于法人自然死亡,房产归属会出现问题。”
一手房市场上,上海房价下行趋势也已经显现。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,6月1日至9月20日期间,上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个,如追踪其逐月价格变化,则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间(截至9月20日,下同)的114个,降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价盘环比降幅多在10%以上。
世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示,新盘降价同时,也在无形中影响着市场预期,使得买家对后市的看空情绪升温。截至9月20日,全市共有29.02万平米新建商品住宅成交,仅为同期供应水平的60%。
今年以来,国家房地产调控政策成效不断显现,房地产业开始了价格的浮浮沉沉,地产业开发商和国家政策相互作用下使得房价开始不稳定。政府调整资源性产品与最终产品的比价关系,完善自然资源价格形成机制,更好地发挥市场配置资源的基础性作用。销售不畅正导致上海可售房源的不断积压。上海网上房地产显示,随着社会主义市场经济的逐步建立和完善,随着国际竞争日益激烈,改革政府管理方式,构建服务型政府已成为实现行政现代化的必然选择。从公共利益出发,善于倾听民众的呼声,了解百姓的疾苦,及时解决公众的实际问题。
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全国各地,从新建商品房到二手住宅,一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时,部分热点城市可售住宅存量持续攀高,多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延,年底前楼市会逐渐走出僵局,更多二三线城市、更多项目将加入降价行列,房价拐点很可能在11月来临。
在连续几个月的小范围试探性降价之后,上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销,其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某项目拟售均价每平方米比去年低了近1万元,降价幅度达到40%。
世联地产首席分析师王海斌表示,调控的时间长度决定了调控的深度,此轮调控相比2008年持续时间要长,而且从紧的基调没有变,因此,接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。
受到新房市场降价促销影响,各地二手房市场价格也出现明显松动。据中原地产统计数据显示,深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高,平均降价幅度也有增大之势。其中,北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势,二手房价格进一步松动。
另据中国指数研究院发布的统计数据,刚刚过去的10月份,十大城市二手房价格指数平均环比继续下跌,且10个城市全部下跌,跌幅比9月有所扩大。环比来看,十大城市二手房挂牌均价平均降幅为0.95%,较9月扩大0.26个百分点。
在降价促销增多的背后,是楼市成交的持续乏力。中国指数研究院公布的新一周交易数据显示,11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌,监测的35城市中,28城市楼市成交量同比下降,6城市成交量降幅在50%以上,其中长沙同比降幅最大,达到71.96%。
京沪穗深四大一线城市表现疲软,一手住宅成交量全线下跌。美联物业最新统计数据显示,一线城市成交跌幅约1-3成,其中上海环比跌幅居首,达33.3%。广州、深圳一手住宅成交分别为864套和515套,跌幅分别为29.4%和14.7%。
在北京,新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平,尤其是新入市项目成交效率颇低,链家地产市场研究部统计显示,11月入市项目尚未显示签约,加上8月份以来入市的其他项目,截至上周末零成交的数量达到26个,占比达到1/3。
链家地产首席分析师张月认为,11月首周入市项目情况反映出市场转入传统淡季之后的特点,推盘节奏放缓,基本不会出现集中推盘的现象,由此可以推断11月全月的入市项目数量应该在20个左右。11月供应和成交都会维持低位下降的态势,单月供销比例缩小。
伴随成交的萎靡,部分热点城市可售住宅存量居高不下,北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量均超过10万套。中国指数研究院统计显示,截至上周,北京可售住宅已达11.92万套,逼近12万大关,可售面积达1513.28万平方米。链家地产研究部分析说,这一数字已创2009年5月底以来历史最高。青岛、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观,可售套数分别为10.24万套和12.12万套,可售面积分别达到了1069.79万平方米和869.43万平方米。
另据山西省统计局数据,受调控影响,山西省商品房销售全面下滑,存量房创历史新高,前三季度,商品房待售面积519.5万平方米,同比增长36.7%,增幅比上年同期加快37.5个百分点,其中商品住宅待售面积418.6万平方米,同比增长39.6%。
对于库存居高不下的原因,王海斌分析认为,目前相当一部分开发商还抱有一定的侥幸心理,观望情绪浓重。“我们要区分可售和愿售的概念,可售不代表愿意售。”徐枫说,可售量不代表真正能够进入市场的供应量,在无重大推动因素的情况下,相当一部分可售量短期内不会进入市场,一个重要原因是部分城市都在实行限价政策,这导致的一个短期效应是市场的整体供应量要低于应该达到的供应量,很多开发商会选择延迟推盘。
王海斌表示,根据以往的数据研究,一般来说库存达到最高值后的两到三个月,价格开始下降,甚至有的地方在一个月之内价格就出现回调。就目前来说,库存量达到较高水平,去化率又比较小,这意味着价格下降的压力很大。
随着楼市低迷的逐渐加深,市场各方的博弈正暗自激烈,空前胶着。最近一段时间,有关部门频频释放政策从紧信号,进一步强化了紧缩预期。
国务院总理温家宝上周末表示,中国的下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。他同时强调,对于房地产一系列的调控措施,决不能有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。
中国指数研究院认为,中央下调房价的决心是坚定的,房价不回归,政策不回归,房价不降,调控绝不松,预计近期房地产调控政策仍将维持从紧取向,房地产市场量价受影响的程度可能进一步扩大。
事实上稍早些时候,珠海出台“双限令”已向市场传递了短期调控风向难以转变的信号。多数业内人士认为,虽然“双限令”相对较为宽松,但再次给予了此前市场稍露端倪的乐观政策预期以沉重打击。
在信贷政策方面,大部分城市“限贷”政策被严格执行,已经成为市场低迷的最主要因素之一。据中原地产上周对杭州、温州、武汉、宁波、福州和长沙等二、三线城市的调研显示,长沙四大国有银行的首套利率提高了5%~10%;杭州大部分银行首套房贷上浮10%,部分银行甚至达15%~25%,放款排期已到明年。武汉的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收紧信贷的可能,不过,这不算是新的政策,应是在已有的政策框架之下所做出的调整。”徐枫说。
在市场成交整体低迷、政策从紧基调不断强化的形势之下,购房者的价格预期也逐渐调整。央行此前发布的2011年第3季度调查显示,有75.6%的居民认为目前的房价“过高,难以接受”,比上季度提高了1.3个百分点,为2009年有调查以来的最高值。
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近日,为了适应上海市城镇职工基本医疗保险制度运行的需要,人保健康与社保部门协商制定了“城镇职工大额补充医疗保险”。该产品将对参保职工超过城镇职工基本医疗保险年度最高支付限额(上海地区为70000元)以上部分的医疗费用,在扣除约定的免陪额后,按比例给付保险金。
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为体现产品的公益性,确保不盈不亏。在每一年度续保时,应根据本地医疗费用自然增长和上年度业务实际经营情况,对保险费率、起付线、赔付比例、赔付范围等进行必要的调整和修订。
目前,上海地方附加医疗保险基金由用人单位缴费形成,按其缴费基数2%的比例缴纳保险费。而人保健康的团体医疗保险是一项政府委托的公益性项目,以低费率、高赔付为标准,逐渐取代原先地方附加医疗保险基金。
上海楼市成交再续去年年底的“翘尾”行情,截至昨晚7点上海网上房地产的数据显示,1月4日、5日、6日的三个工作日,上海新建商品房成交套数分别达到1038、1013和961套,日均成交量甚至超过了去年12月日均797套的水平。12月开始的放量行情还会延续多久、房产税何时会出台等问题都牵动着市民的神经。
成交量不减反增
“元旦后楼市成交套数不减反增,一方面说明市场对于房产税的预期依然存在,另一方面,由于元旦假期全市各房地产交易中心受理窗口关闭,不少签约量也可能是节日期间积累的。”中国房产信息集团高级分析师付琦表示,随着农历新年的日渐临近,预计本月楼市新开盘量会有所减少,下半月楼市成交量也会有所回调,春节前,楼市成交价格不会有大的波动。
去年,上海楼市的月度成交量随调控政策的出台而呈现波动。据搜房网数据监控中心统计,去年3、4月份住宅成交持续量价齐升,进入5月后,楼市成交因新“国十条”的出台而明显下降,市场观望气氛浓厚,6、7月份延续低迷。经过3个月左右的政策消化期,8月份成交量开始步入上行通道,9月份上升势头更呈扩大之势,成交量环比增幅高达84%。随着“二次调控”的出台,11月份成交面积环比骤减28%,不过12月份成交量再度上升,成为全年单月成交量最高的月份。
12月份,上海楼市供应、成交双双放量。据佑威及楼市专评网统计,全市商品住宅供应面积为156万平方米,环比11月份增加了45.79%,闵行星河湾,九龙仓玺园,绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源;商品住宅成交面积达到140万平方米,环比11月份增加了47.37%,其中成交排名第一的“保利叶城”以3.34万平方米的商品住宅供应,在不到一个月的时间内,几乎完全售罄。
“年末出现的这波翘尾行情,很大程度上受到市场对房产税预期的影响。”付琦认为,去年9月底国家有关部委出台的楼市“二次调控”政策明确“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”;10月7日的“沪十二条”也明确表示,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。这使得近期市场对房产税出台的预期日渐强烈,买卖双方希望能赶在房地产税政策出台前,尽快完成交易。由于12月份开发商加快了推盘节奏,市场上可选房源较多,也加速了购房者的入市步伐。
保障房大年启幕
2011年已经启幕,新的一年里,该不该买房,能不能投资,依然是社会关注的重点。
“高度关注政策效应、高度关注市场动向、高度重视经济变化,静观而待变,熟虑而谋动。”对此,上海易居房地产研究院分析认为,2011年不一定如同2010年是政策大年,但却是住房保障大年。随着楼市调控政策逐步由“关注价格”向“关注结构”转变,由“短期政策”向“长效机制”转变,由“行政措施”向“经济手段”转变,房价过快上涨的势头也将得到进一步遏制。
国家有关部门已经明确,今年将在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。在上海,一个包括以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房为重点的“四位一体”的住房保障体系,今年也将进一步完善。来自市房管局的最新消息显示,今年上海将继续完善廉租住房制度和运行管理机制,进一步扩大廉租住房受益面;推动全市各区(县)开展经济适用房申请供应,并积极试行租赁型经济适用住房的申请供应。公共租赁住房政策方面,将积极推进建设,形成合理规模,同时建立健全公共租赁住房建设、管理运行机制,拓宽公共租赁住房的投融资渠道。
上海中原地产董事总经理谭百强认为,由于调控政策将趋于长效,下一步投机、投资需求的进入门槛会被进一步抬高,随着投资投机需求不断挤压,预计今年楼市市场情绪将趋于缓解,交投走势有望较去年更为平稳,房价上行的步伐将继续放慢。
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