如果银根松动，楼市迟早会报复性大反弹的。如果银根不松动，实业受不了，现在很多有权势的贷款者就是以实业倒闭来威胁信贷政策。楼市的变化，是受到国家政策的影响。
为国家创设良好的国际环境、发展多边贸易与合作、维护国家利益、促进各国经济发展与世界经济发展。刚刚过去的“十一”黄金周，从沿海一线大城市到内陆二、三线省城，中国楼市感受阵阵凉意。“金九银十”是中国楼市的传统旺季，但今年这个“银十”楼市行情甚至比风头并不强健的“金九”显得更加低迷。加强监管，定期监督和检查行政制度是很有必要的。
在中国中部省会城市合肥，黄金周期间成交量最高的国庆日当天也仅为81套。从10月2日到7日，合肥每日住宅交易量备案均未超出50套，而10月4日住宅交易量备案套数25套更是刷新了今年“金九银十”以来合肥单日成交量的新低。
合肥房地产交易网的统计数据显示，去年国庆黄金周合肥商品住宅销售在500套左右，而今年仅为310多套，是去年的6成，地方媒体称其为“史上最冷楼市黄金周”。
安徽省的另一个主要城市芜湖，当地房地产权威网站的数据显示，今年“十一”黄金周期间，芜湖商品住宅成交共计264套，最低成交套数出现在1日和3日，两日的商品住宅成交套数都仅为7套。与九月市场的低迷相比，更显冷清。
和合肥、芜湖紧邻的另一个省会城市江苏南京，尽管数十家楼盘推出了千余套新房源，但成交量和认购量依然低迷。国庆首日的成交量和前一天的102套相比，下降了六成多，仅为40套。
南京网上房地产数据显示，10月1日至7日，南京市商品住宅成交不足200套，其中黄金周最后一日商品住宅成交套数最高，为65套，而在10月3日，商品住宅成交仅为13套。业内人士称“金九银十”的楼市成色明显不足，商品房库存量节节攀高。
在房地产市场最热的沿海一线大城市，这个黄金周的清冷显得愈加明显。北京、上海、广州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。北京市房地产交易管理网统计，“十一”当天北京期房成交98套，交易数量为近年低谷；10月3日拉开帷幕的上海房地产秋季展示会上，虽然参会的人数不少，但观望态度的人居多；深圳等地的房地产交易会甚至出现了客流下滑的局面。
合肥学院房地产研究所所长朱德开教授分析说，消费者对房价下行存在预期，而大多数开发商又没有推出实质性降价措施，致使房产市场持续处于以观望为主的状态。
我国企业也要把目光放得更加长远，大力发展循环经济，走生态型企业发展之路。这是因为，从提高企业竞争力的角度看，企业推动经济增长方式转变，能够赢得进一步发展的先机，赢得市场竞争的综合优势。尽管黄金周楼市遇冷，合肥市10月仍将有66家楼盘计划推盘，预计“银十”整体推盘量约为12000套，较之“金九”的6000套整体推盘量提高一倍。开始追求健康、绿色，但惯性思维，使我们还是愿意把资源优先划拨给那些高楼林立、车水马龙的大城市。由于经济、文化、教育、医疗资源高度集中于大城市，大城市和小城市吸引力之间的差距越拉越大，形成了大都市人口负担过重，环境日趋恶化，小城市因为教育、卫生、文娱资源匮乏而越来越冷清的怪圈。
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针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。不过即使是这样也只有少数楼盘出现幅度稍大的降价。
房价超高，使百姓因购房背负着银行大量债务，制约了百姓拉动消费的能力。安居才能乐业，百姓因房价太高而无法稳定居住下来，使国人幸福指数快速下降。因房价高，年轻男女结婚用房，带来的家庭矛盾，道德良心退步，社会丑恶现象频频发生。楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
“从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉 。
上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。
业界人士分析，尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。
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在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。我们的贷款体系不修正，金融市场的畸形就改不掉。金融市场不但不能为 实体企业提供资金融通的功能，反而会成长吃掉实业的高利贷怪物。
现在所有的生产主体都在想抢夺现金流和贷款，问题是，放出的贷款太 多，会导致居民财富实际上的大缩水。一部分人得利，大部分人埋单。楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，记者走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”
从9月及10月开局阶段来看，在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。朗勤地产机构副总经理胡卫表示，在从严限购等政策作用下，市场的第一个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降，量跌是价跌必经的一个步骤。
其次是开发商资金链普遍趋紧，部分房企资金链呈现恶化走势，多家房企负债率超过100％。对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要，2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。
不过，分析人士也指出，当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。
就中国房地产市场而言，很多人认为是限制买房的政策导致了市场的低 迷，但更多的原因在于信贷政策的收紧。银根收紧，市场根本就无法实现交易。虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的最高点，但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快，开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。这也将影响楼市价格拐点的出现。
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以限购为主导手段的楼市调控是否会放松，成为近期业界讨论的热点，但从中央的最新表态来看，现行调控政策仍将严格执行，起码会持续到今年年底。
29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
中国楼市具有十分强烈的“政策市”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。
10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
这被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号，次日A股房地产板块因此出现价格大涨。而28日国务院常务会议的表态，算是对这种过于乐观的看法的一种回应。
北京中原市场研究部总监张大伟对《第一财经日报》表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。
他认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，虽然全国总体楼市仍处于量增阶段，但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。
这种数据上的下滑对地方政府而言，可能喜忧参半，喜在调控见效，免于中央问责，忧在经济动力放缓，GDP报表难填。海南今年前三季度房屋销售面积619.49万平方米，同比增长0.3%；房屋销售额557.83亿元，同比下降0.4%，降幅比上半年收窄4.9个百分点。
海南省政府副秘书长罗时祥对此表示，前三季度，海南房地产业增加值同比增长2.0%，远远低于去年同期增速32.3个百分点。房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。尽管随着保障性住房的建设力度和商品房的促销力度不断加大，全省房屋销售呈现积极变化，但房地产业的增幅放缓对整体经济的增长造成较大影响。
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从全国范围来看，本轮宏观调控政策中的限购政策，对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
在各地严格执行限购令的前提下，楼市已经没有了投资者的空间，而刚性需求的购买力相对有限，都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下，才会有大量刚性需求集中入市，这是成交能够反弹的唯一条件。上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。眼看传统的“金九银十”季即将到来，最近开发商们纷纷备货。但种种迹象显示，今年的“金九银十”前景堪忧。
刚刚过去的8月，上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。相关统计数据显示，今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%，创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。另据“百城价格指数”，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。
“今年8月份，上海楼市成交量出现大幅回落，这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月份国务院常务会议明确，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后，大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐，转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可，也加重了外地客户的观望情绪，导致成交量萎缩。
据统计，今年8月份，全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月份基本持平，其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。
虽说二手房交易同样冷清，但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍，近期改善型二手房买家聚集在次中心区域，如闵行莘庄板块，该板块内投资性房东已经售出离场，目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品质及价格相对稳定，因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开，而二手房东咬住价格不放，部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。
据介绍，今年我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额“双高”的特点。目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。这或许预示着，经过宏观调控，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
众所周知，刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
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由于楼市销量的减小，好多新房库存在增大，如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。发展到了今天，即使房价有所下降，但是下降的绝对值也不是很大。
现在很多资金的实际利息又那么高，楼市的比较优势又在缩小，甚至变成了劣势。房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立，9月正式开跌则是大概率事件。正值楼市调控最严之年的最后一个楼市旺季，深入第一线探寻拐点下的楼市变局。房价涨幅回落，近期新建住房价格“停涨”。
房价真的挺不住了
史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。
楼市到了最微妙时期
在9月15日沈阳房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。更大的供给量出现在长春。统计显示，仅9月10日、11日两天，长春商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而长春8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米，新增供应套数1668套。成交套数4145套，成交面积38.14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月长春60％的销售总量。“楼市已经到了最微妙的时期，大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该业内人士表示。
开发商酝酿大幅降价
与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。
尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在北京、广州等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。更不容忽视的是，挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。纵观这一轮秋季房展会，来自北京、广州等多数城市的购房者反映，其实房价绝对值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。
目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉 。
专家预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。花样年集团总裁潘军预计，今年底或明年初房地产企业会迎来第一轮倒闭潮，并购也将越来越多。上海中高端住宅价格松动明显
“如果你是非本市户籍，又已经购买了两套房产，那不好意思，除了以公司名义外，你没有资格买房。”上海住商不动产这位业务人员这样解释“限购”的威力。“以公司名义买房又有问题，一是不能贷款，二是公司一旦注销，一定要在之前转售房产，不然等同于法人自然死亡，房产归属会出现问题。”
一手房市场上，上海房价下行趋势也已经显现。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间（截至9月20日，下同）的114个，降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价盘环比降幅多在10%以上。
世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温。截至9月20日，全市共有29.02万平米新建商品住宅成交，仅为同期供应水平的60%。
今年以来，国家房地产调控政策成效不断显现，房地产业开始了价格的浮浮沉沉，地产业开发商和国家政策相互作用下使得房价开始不稳定。政府调整资源性产品与最终产品的比价关系，完善自然资源价格形成机制，更好地发挥市场配置资源的基础性作用。销售不畅正导致上海可售房源的不断积压。上海网上房地产显示，随着社会主义市场经济的逐步建立和完善，随着国际竞争日益激烈，改革政府管理方式，构建服务型政府已成为实现行政现代化的必然选择。从公共利益出发，善于倾听民众的呼声，了解百姓的疾苦，及时解决公众的实际问题。
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销售不畅，加上信贷紧缩，导致一边是房地产企业的呼号连天，一边则是决策层还在不断地念着“坚定不移搞好房地产调控”的紧箍咒。10月份，本是房地产企业收获硕果的季节，但在这个深秋季节，更像是凛冽寒风即将袭来的前奏。
市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。
上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”某分析师表示。
据媒体调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。而其在3月以来所售的十余套房源中，单价多在9万至12万元/平方米。
在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示10月17至23日，上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”分析师称。
上述龙湖、中海、绿地等房企在上海掀起的降价潮正在不断地发酵升级，也引发了北京楼市的连锁反应。早在7、8月就开始率先降价的通州楼市，近期惊现出了1.3万元/平方米的低价盘，同时北京万科旗下的金隅万科城即将推出1.4万元/平方米的新房源，相比此前下调了3000元/平方米。
北京市房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房住宅合计总签约套数为12760套，创造了全面网签来的最低纪录。而北京中原统计数据显示，住宅库存已经达到了11.8万套，创造了2009年6月8日以来的库存最高点。
上海市近期出台的“沪四条”要求各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
在行业看来，对中国的房地产危机，反应速度最快的是股市，其次是银行，然后是开发商。其中大开发商、上市公司反应更快一些。前不久，位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元降幅明显。
市房管局在官方网站刊出《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，被认为是上海楼市继续严格执行调控政策、扎紧“篱笆”的“沪四条”。其中规定，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，开发商不得通过商业网站收取或变相收取定金。
各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。
未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照相关规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。
今年以来，地产指数已经跌了两成左右。多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑，行业整体投资机会较少。但业绩稳定的龙头企业和压力较大的壳资源可能会借机炒作。
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最近，相关部委的调控措施在紧锣密鼓进行。国土资源部日前派出专门调研组，对各地用地情况、地价水平进行调研监测，坚决防范新“地王”的产生。
随着限购限贷等调控政策的深入执行，部分区域房价纷纷下探，调控效果初步显现。中原地产监测数据显示，上周各地新房和二手房市场成交依旧维持低位。此外，由于开发商极度的悲观，拿地热情低迷，进而导致全国土地市场趋冷。据中原集团研究中心监测数据显示，11月前三周，13个城市居住用地出让流标率高达48%。
国家发改委发布的最新通知要求，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。在此背景下，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，房价下跌的“拐点”预期逐步强烈。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。消息人士证实，国务院已决定派出八个调查组，分赴各地对楼市调控效果进行摸底。“调查结果汇总得出后，国家相关部门将予以公开发布。重点可能仍然在于强调房地产市场调控的严肃性，切实稳定房地产市场价格。”知情人士透露。
国土部并未参与上述楼市摸底调查活动。但在今年“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。住房和城乡建设部相关负责人日前表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。
目前，除已出台房价涨幅控制目标的银川、太原、贵阳、郑州等城市外，广州、杭州、北京、天津等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。分析人士表示，由于新“国八条”的调控措施尚未完全落实，当前楼市调控将以巩固调控成果为主。随着各大中城市基本已经出台相关“限购”政策，未来一段时间则将迎来房价控制目标的“密集出台期”。
根据国家发改委2发布的《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。链家地产市场部首席分析师张月认为，“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格。“此前不少开发商分单元甚至楼层进行销售，经常随着销售形势坐地涨价。与此同时，很多项目的销售价格并不透明，一些相关利益群体往往可以拿到较为优惠的价格。发改委出台的这个规定，将在很大程度上避免类似现象。”分析人士指出。
一房地产企业人士则认为，国家发改委目前要求开发商对涨价重新申报备案，但其政策效应是短期的，这一条并未写到《商品房销售明码标价规定》中去。此外，不能排除一些地产公司采取虚高定价、暗自打折的形势进行销售，客户对此并不容易察觉。“北京等不少城市目前已经采取一套一标价的方式，否则在交易管理系统无法备案，未来的楼市走势还是要看供求关系。”中铁地产市场开发部部长楼英瑞认为。
对于未来的调控动向，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产调控政策在今年仍将持续。强化地方政府责任、继续控制投资性需求、保证普通住房供应等政策要点，在新“国八条”中都得到更加明确的强调。货币政策方面，今年货币政策仍然会趋紧，每一次加息都对房地产市场影响有限，但是不可忽略的是累计加息对房地产市场的影响。秦虹同时认为，房产税试点不会永远试下去，在对试点情况总结经验后，房产税可能将从新增购房逐步涉及到存量购房，税率适当调整也是必然趋势。新“国八条”和房产税这两项政策形成组合后，将对市场预期产生一定影响作用。
近期不少地方都开始出台相应的政策以缓解房地产过度下行的风险。比如，杭州经济开发区近期出台文件，提出开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制；重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴。
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由于一些开发商此前对今年宏观调控政策的预期过于乐观，导致年初制定的销售目标过高；为完成业绩考核，开发商会在三四季度想办法增加销量，降价会更明显。
从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑、保障房全开工之后对冲效应减弱之后四季度房地产新开工也将出现明显减速，进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%,有60家企业资产负债率出现上升。
“以前，什么企业都往房地产行业挤，现在则是不少企业在卖房产项目。”嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜说，“调控让房地产面临整合，人们终于看到，楼市不再是一个人人能赚钱的行业。”自去年初竞得一幅住宅地块以来，嘉华公司至今没在上海拿地，“根据目前行情，我们已基本断了拿地念头”
北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。“只要不是资金特别紧急，房东还是会选择继续观望。”上海房产中介“合富辉煌”一位门店业务员说。种种迹象显示，小范围的房价调整尚未带动量的释放，不可对调控效果盲目乐观。
成交量持续“深跌”，市场博弈加剧。在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%,这是2009年来的最低值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价的“大坝”难有松动，成交量很难有起色，预计今后几个月成交低落的行情会延续。
不可否认，近期一些舆论鼓吹“降价潮”“抄底”等，实际上有意无意夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把“吹风价”定得远远高于最终销售价，给外界造成“大幅降价”的假象。
上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的“均价”,对此应有辨别。谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，使商品房价下降达40%以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”,在没有生存危机的情况下，降价动力不大。
“为应对调控，不少上市房企正调整债务结构，大幅提高长期借款比重。”陈晟等专家表示。有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”,就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。
国家发改委主任张平近期表示，将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。“调控政策的延续已经很明确，而且有从紧趋势，市场预期将进一步向既定方向转变，开发商‘降价换量’将是必然选择。”陈晟说。
问题关键是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。
楼市“治本”，其一在规范“房贷”监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为，当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道，并注意“区别用力”，保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入去库存阶段：目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。
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