目前的一二手联动机制显然还远远谈不上成熟。其中一个最大的难题就是客户资源的转化。表面上风生水起的一二手市场联动很可能在某个时期再次销声匿迹。
只松动地方一级的限购管制,个人商品房贷款仍由银行独立审核,限购令依旧有效。换句话说,不符合限购信贷政策的成都市民,依旧不能借着短暂的放松政策购买自住房;可以从中获得好处的人,必须满足资金充裕,且具备成都市本市户籍或能以变通方式获得户籍居民代购两项条件这样的人,叫做炒家。面对有限的客源以及日益严峻的形势,以往分别从事一二手房市场交易的开发商和中介公司不再各自为政甚至争抢客源,而是采取一二手房市场联动的方式抱团取暖,来度过当下的楼市“寒冬”。
“没有永远的朋友,也没有永远的敌人,只有永远的利益。”丘吉尔这句名言,也可以用来形容时下房地产开发商和经纪公司的微妙关系。不断升级的限购令将楼市的客户范围越勒越紧,随之不断萎缩的,还有开发商和经纪公司的盈利空间。
所谓一二手联动是指开发商找二手房中介公司合作,利用二手房门店网络销售自己的楼盘。市场低迷时期,一二手联动被多家地产中介机构看做仁术珠尘,甚至一些媒体预测这种方式或许成为未来销售主流。据搜房网 了解,随着调控不断深入,许多尚未涉足一二手联动领域的开发商开始谋划进入,原有一二手联动业务较成熟公司则纷纷表示将继续加强一手分销与业务联动。
一二手市场联动不过是淡季救急的无奈之举,它既不会对当下的成交量有显着影响,也很难构架起一个稳定的利益联盟,只要市场稍有好转,或者开发商适应了调控时期的市场状况,二者将再次“分道扬镳”。走进市区几家二手房中介公司门店,发现里面不仅有各种二手房信息,而且也出现了一些新房的销售信息,甚至将某楼盘的易拉宝摆放在显眼位置。如果店内没有你中意的二手房源,二手房经纪人还会很热情的给你推荐他认为合适的新楼盘。这样的场景似曾相识,在2008年楼市淡季也曾经出现在市民面前。一二手市场联动也算不上是什么新鲜词了。
一二手房市场联动的主要动力是什么?是开发商销售压力大还是二手房中介公司生存困难?从实际情况看,必然是二者兼而有之。调控下房地产市场的蛋糕缩小了,开发商和二手房经纪公司谁都不能独善其身。不过,普遍观点还是在一二手市场联动中,开发商占据主导地位。搜房网近期的调查数据也支持了这一观点。
目前,一二手联动业务在房地产市场成熟度较高的上海已成气象。一位刚刚从上海“取经”来的北京房地产开发商告诉搜房网 ,开发商要为一二手房市场联动付出高昂的佣金比例。据介绍,如果开发商组建自己的销售团队,成本一般为销售额的2‰,请代理行的话为6‰~8‰,而一二手房市场联动的佣金比例远高于此。
“这么高的佣金比例使我们的销售成本难以控制。即使我们现在采用了这种方式,也不会作为一种长久的销售手段。”上述人士表示。但是,如果开发商不支付可观的佣金比例,也很难吸引到合适的合作伙伴。据了解,因为佣金比例难以协调而流产的例子也不在少数。这种天然的“利益矛盾”,导致了开发商和二手房中介公司很难形成长久的“销售联盟”。
当然,一二手市场联动不会成为销售主流,也不能否认其在当前低迷的市场行情下对一些具体项目起到的特殊意义。集团利用一二手市场联动的方式,短期内确实帮助合作的开发商实现了预期销售目标,也为自己带来了更多的合理利润。“现在主要是一些位置较为偏远的项目看重我们在市区的店面优势。”伟业我爱我家表示,今后也会不断深入并加大对于二三级市场联动销售的模式创新与尝试。
住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性,创造专业化细分市场,以满足不同需求的客户,这也是中国地产业未来的发展方向。他举例说,如三亚的旅游地产,虽然风景优美但缺乏相应配套设施,而价格类似的台北阳明山地产,则因为有永久产权等不同特质而能吸引不同的客户。
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今年政策的大力打压之下,一线城市房价没有什么增长趋势,而部分二、三线城市成为今年上半年全国楼市房价上涨的“领头羊”,投资投机需求向未限购城市转移是造成这一现象的重要原因。
土地和房屋征收作为取得建设用地唯一途径引发大量社会矛盾纠纷,严重影响和谐社会的构建。对建设用地一律采取政府征收和政府出让,严重损害群众合法权益的土地管理制度及其运作方式是最重要和最直接的原因。
坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,这是召开的国务院常务会议释放出的下半年楼市调控信号。业内人士分析认为,一方面利用限购等政策措施抑制投资投机需求,另一方面加大保障房供给、加强租赁市场规范化,供需两头双管齐下,政府着力改善供求关系、促进房价合理回归的调控意图非常明显。可以预期,下半年开发商将面临更为严峻的销售压力,价格调整可能势在必行。
尽管调控取得初步成效,但当前楼市存在的问题仍不可忽视。从商品房市场来看,当前部分城市房价上涨压力仍然较大。总体而言,2月以来,全国70个城市房价指数涨幅持续回落,但全国商品房成交均价仍偏高。根据国家统计局数据,上半年,全国商品房成交均价同比上涨9.9%,较去年7.5%的全年涨幅有所上升,较1-5月上升1.8个百分点;其中,住宅成交均价同比上涨9.1%,较1-5月增加2.2个百分点,住宅成交均价明显回升。
值得注意的是,国家统计局数据显示,70个大中城市中,沈阳、长沙、宜昌等3个城市近3个月新建住房价格月环比涨幅均超过0.5%。中国指数研究院监测数据也显示,其监测的8个重点城市中,上半年房价同比涨幅最大的城市是重庆,达到30.1%,而重庆是这8个城市中唯一一个未执行限购令的城市。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,5、6月份房地产开发投资仍保持高速增长,主要原因是在房地产市场中,一大批资金充裕的房地产企业正逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市,导致二、三线城市房地产开发和投资快速升温,房价持续攀升,且有迅速向一线城市看齐的涨势。
针对这一现象,国务院常务会议要求,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。“随着楼市明显降温,部分地方出现放松调控的苗头。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示。因此,国务院此次重申和强调,旨在为地方政府敲警钟,会议提出的五条措施主要是要求各地进一步加强落实既有政策。
杨红旭分析认为,二线城市主要是指5个计划单列市和省会城市,目前除了重庆之外基本已施行限购,而佛山、三亚、温州、苏州、无锡等三线城市目前也已实行限购,因此政策的重点是要求已限购城市继续从严执行,不要放松。
也有业内人士认为,限购范围的扩大将对二、三线城市成交量构成直接冲击。由于房地产新开工和投资的增量大多在二、三线城市,因此从三季度开始,房地产新开工及投资增速或将出现明显回落。在坚决抑制投资投机需求的同时,加快保障房建设、加大普通商品房市场供应,也是促进楼市供求关系平衡、深化楼市调控效果的有效措施。从国务院常务会议部署的五项措施来看,有三条主要目的都在于加大市场供应。
在保障房建设方面,会议要求加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设,并建立健全公开透明的分配制度和退出机制,确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
在土地供应方面,会议要求认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。根据国土部公布的数据,2011年全国计划供地21.8万公顷,较去年实际供地面积增长72.6%。今年全国住房用地供应计划总量较大,主要是为确保落实保障性安居工程建设用地任务。随着今年土地市场供应量的进一步加大,土地价格下降预期明显,这也暗示着房价在今年有可能出现小幅下降的情况。
另外,会议还特别提到规范住房租赁市场,要求抑制租金过快上涨,加强市场监测和监管。实际上,最近有关部门已经在采取行动。近日,住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》,要求各地采取多种措施,控制住房租金上涨过快。另外,上海、北京等地也出台了《居住房屋租赁管理办法》。业内人士认为,国家将租赁市场的规范纳入楼市调控政策体系内,是希望通过将一部分住房需求疏导至租赁市场,起到平衡市场供求关系、平抑房价的作用。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,下半年楼市调控的方向和力度已经明确,在抑投资、保供应的政策基调下,下半年开发商将面临更为严峻的销售压力,价格调整势在必行,新房销售市场优惠力度或将进一步扩大。不过,政策效果还需取决于落实程度,尤其是限购政策将扩大到多少城市、能否严格执行、保障房建设任务能否保质保量按时完成等,这些都还有待观察。
政府控制建设用地促推城市房价疯涨,且居高不下。由于政府垄断土地一级市场,地价必然只涨不降,而在地价不断上涨的情况下要想让房价降下来只能是缘木求鱼。
产品名称:生命“合家欢”综合意外保险 推荐指数: 1、适合人群:普通大众、公司销售人员、业务人员、上班一族2、保险责任:因意外伤害造成身故、残疾给付意外伤害保险金,支出的必要合理的意外医疗费用给付意外医疗保险金。 135 元
灾害事故不断 意外保险投保指南
从汶川大地震到舟曲泥石流特大自然灾害,从南京煤气爆炸到杭城化工厂毒气泄漏,越来越多的自然灾害和意外事故发生,我们在关心这些灾害事故的同时,是否意识到发生意外的风险正在逐步加大,每个人都应该给自己购买一些意外险产品,这样即使我们不幸遇到了那个“万一”,也可以在金钱上对家人有一份补偿。
其实现在社会上已经有不少人意识到买意外险的必要性,但一个人究竟该买多少保额的意外险,购买意外险是只购买意外伤害险还是要同时附加意外医疗险呢?现在网上投保成为一种潮流,而且保费也要比网下便宜得多,普通市民是在网上买好呢还是网下找代理人买?是平时就买呢,还是等出去游玩时再买?本期我们邀请了外资保险公司和中资保险公司的保险顾问,共同为大家出谋划策。
保额以5到10倍年收入为好
孙海英:作为个人保险规划中的第一张保单,意外险对每个人来说都很重要,特别是现在自然灾害和交通事故频繁发生,每个人都应该有防范意外风险的意识。但一个人到底购买多少保额的意外险才好呢?是不是越多越好呢?我觉得应该综合考虑。一般情况下,每个人保险费用应该是年收入的10%到15%,而保额应该是其年收入的5到10倍,因此如果单纯购买意外险,那么最好也购买5到10倍年收入的保额,如果是在整体保险规划中,则可以在去掉其他保险产品提供的保额保障后再计算意外险保额。举个例子,如果你年收入10万元,保额就应该是50万到100万元,只买意外险的话就应该是这个保额,但如果你健康险产品已经有20万元身故保额,那么意外险至少要保30万元,当然,如果能保80万元就更好了。
当然,不同的人生阶段所需要购买的意外险保额也是不同的。未成年人还没有工资收入,为有效控制道德风险,目前国家对未成年人的身故保额设定了最高限额,多数地区的少儿身故保额不超过5万元。老年人是意外风险高发的群体,但多数意外险产品考虑到风险成本问题,会把投保年龄控制在60周岁以下甚至更低。因此老年人要格外重视未来意外风险的规避,在未到投保年龄限制以前购买意外险,保额不必太高,同时可尽量选择补贴额度高、不限制理赔次数的意外医疗保险产品。
人生不同阶段购买保额不同,不同职业的人购买的保额也应该不同。经常外出的上班族如果要经常搭乘公共交通工具,可以根据搭乘的交通工具选择一些意外险产品,开私家车可以买一些针对私家车司机的意外险产品。目前正是暑假出游高峰,客户在出游时还可以购买一些保障7-15天的短期的交通意外险,保费几十元就可以有上十万元的保额。
当然,针对每个人的具体情况,最好是找专业的寿险代理人量身定做,可以根据自己以及家庭的经济情况、从事的工作、健康状况综合考量。此外,成年人的意外险一般多和寿险或者健康险作一定的险种组合,客户对此要有足够清楚的认识,单纯购买意外险是远远不够的。
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