上海近期颁布了楼市“新四条”分别是加强商品住房预订行为监管，继续严格执行住房限售政策，开展房地产经纪市场专项整治和加强商品住房销售方案备案审核。
房地产调控的历史告诉我们，越是在房价调控的关键时期，越是各种奇谈怪论最多的时候，也越是政策最可能被逆转的时期。而“调控放松论”则更值得警惕。房地产调控13年来，每一次总是功亏一篑，最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右，房价越调越高，每一次政策变化，已经让政策成了儿戏。
各区县房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。严格执行一房一价政策，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为，严格查处各类违法违规行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报市局，由市局汇总后报住房城乡建设部。市房管局叫停了非上海户籍购房者通过补税等手段规避限购的行为；禁止房地产开发企业以认购、发放VIP卡等方式，或通过商业网站以网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，商业网站参与无证预订，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
为了提前回笼资金，住宅项目在尚未取得预售证的情况下通过商业网站发放“会员卡”变相收取定金的情况时有发生。今年5月，宝山某楼盘通过代理商进行销售时，与某家地产网站合作推出“白金卡”。不过随后因引起争议而取消。这些擦边球行为，此前因在界定和执行上的难度，让监管很难到位。
为了保证这一规定的实施，各区县房管部门将要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确，是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对外地居民在沪购房设定了“准入门槛”，需提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。
按照沪“新四条”，意味着找代办公司补税单“打擦边球”买房的“漏洞”被堵死了。据浦东新区房地产交易中心的咨询台工作人员介绍，相关文件已下发至交易中心，“现在补不了税单，交易中心不认可。”
开发商资金供应威胁也愈加明显。有专家分析指出，一方面房价下降导致房企资产越来越缩水；另一方面房企正常贷款甚至高利贷资金到期，负债越来越多，负债成本越来越高，使得资产负债率越来越高甚至资不抵债，未来开发商关门不是稀奇事。
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上海市近期出台的“沪四条”要求各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
在行业看来，对中国的房地产危机，反应速度最快的是股市，其次是银行，然后是开发商。其中大开发商、上市公司反应更快一些。前不久，位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元降幅明显。
市房管局在官方网站刊出《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，被认为是上海楼市继续严格执行调控政策、扎紧“篱笆”的“沪四条”。其中规定，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，开发商不得通过商业网站收取或变相收取定金。
各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。
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各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照相关规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。
今年以来，地产指数已经跌了两成左右。多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑，行业整体投资机会较少。但业绩稳定的龙头企业和压力较大的壳资源可能会借机炒作。
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现在很多资金的实际 利息又那么高，楼市的比较优势又在缩小，甚至变成了劣势。现在房价降下来了，按理说消费者应该高兴了，可还是千夫所指，随行就市也还是千夫所指。
楼盘售楼处被砸，开发商当着浦东新区房管处领导的面，表示将把目前的情况向公司总部上报，业主们还向房管处领导反映了售楼处仍然在卖房的情况，而其后果则需要全民为之承担责任和风险 。但他没有进一步解释为何还有搜房网的工作人员在对新客户进行排号。
据诸姓业主代表称，老业主的抗议始于10月15日，当时他们得到了楼盘开始降价的消息，“去了售楼处，对方不承认，说这一优惠只针对内部关系客户。”等到上周三，很多前期业主陆续收到搜房网发来的团购短信，短信称“单价直降6000元，89平方米精装修公寓最低132万元起”，他们才最终确认这一消息的真实性。
诸姓业主代表强调，御景熙岸的老业主90%是刚需，绝大多数人的态度都是退房；一些马上要结婚的业主和一些已经卖了原来房子的业主，可能对补足差价的方式也能接受。“我们也觉得开发商不会同意退房，因为他们资金紧张。”诸姓业主代表说。
对于老业主的要求，中海上海公司相关负责人称不一定能敲定最终的解决方案，也不能保证业主和开发商一定能谈拢。对于中海降价促销的初衷，前述中海上海公司的相关负责人未予明确回应，仅反复强调中海是大型国企，降价是对政府调控和号召的响应。
据中海地产深圳总部相关人士昨日称，目前上海分公司尚未正式向总部提交具体报告，他们也是通过上海当地媒体，在了解这方面的事情。不过，前述中海总部人士认为，类似情况2008年就已经发生过，房地产这个行业的处境其实很尴尬：“经济不好时，由我们来拉动内需，而现在又成了千夫所指。房价高的时候不见有人闹，现在房价降下来了，按理说消费者应该高兴了，可还是千夫所指，随行就市也还是千夫所指。”前述中海深圳总部的人士说，房价大跌，对于那些辛辛苦苦攒钱买房的刚需客户，确实是个残酷的事实。老业主有情绪可以理解，但购房是市场行为，业主应该具备风险意识。
该人士同时强调，中海经历过两次楼市冰冻期，目前现金流、融资渠道都还算不错。从整个行业看，中海的经营状况还是比较稳健的，个别楼盘降价不具有标杆意义。该人士未回应中海在其他城市也有大幅降价行为，仅称总部也在等待各地分公司发来的情况汇报。
目前个别楼盘的大幅降价，只是为了短期内回笼资金，并不说明更多问题，有的是销售任务快完成的尾盘，有的是新盘拿出来一小部分试试水，开发商的开发成本如土地、建材、人员工资等都在增加，如果全面降价20%，那么所有在调控前拿地的项目将全数亏损。前述大型房企高管还提到，这些降价楼盘虽然是个案，但经过宣传，加上目前的市场预期普遍是看跌后市，所以给人以较为强烈的印象。“目前总的市场行情还是观望，开发商在观望，购房者也在观望。”
关于下面上海楼市走势如何，但目前楼市的萧条不是市场供求平衡的结果，而是由政策决定，因此后面怎样发展还很难说。一边是日渐急迫的资金回笼需求，一边是情绪激动的老业主。“降价”于开发商而言，需要考量的已不仅仅是成本因素。我们期望中国的信 贷制度能够有一个根本性的改变，一个真实按着市场需求运转的信贷，才是一个相对公正和高效的信贷体系，才能支撑起经济的持续增长，而不是数字式的增长。
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据悉河北廊坊推出楼市限价令一事，颇引社会关注和争议。国务院常务会议提出：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松；已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
临近年底，不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业，而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整，“以价换量”来回笼资金，做好御寒过冬准备。 业内人士分析，今年底和明年初，房企业绩继续两极分化将在所难免，行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势，从而挤掉楼市泡沫，使房价回归合理水平。
这被解读为新一轮调控的开始，甚至有机构认为限购城市将由目前的43个，急速扩容至100多个。我认为国务院会议精神主要是重申和强调，要求地方政府切莫放松调控，但鉴于部分城市尤其是京沪深等大都市周边房价涨速较快，其中少数城市实行限购的可能性很大。
而廊坊市，正是“环首都房价高涨带”中的典型代表；况且，其正逢多事之秋，前段时间辖下的香河，因违规征地而遭国土部重惩。就在眼下面临被迫实行限购的敏感之际，廊坊貌似恶狠狠地出台限价令，不免有“舍车保帅”之嫌。不妨对限购与限价做个简单比较。限购直接压制需求，尤其是投资投机需求，需求萎缩之后，必然是成交量大跌，土地市场也会遇冷。其结果是：住宅成交量萎缩导致房地产税收减少，土地市场低迷导致土地出让金下降——而这两点，是地方政府所不愿看到的。
限价则直接打压开发商，影响定价与市场供应。限价之后，市场需求不一定会下跌，因为需求并没受到影响，如果开发商受资金链紧张影响，无奈按限价要求大量推盘，则成交量将会大幅增加——地方政府将乐见此景。当然，如果是严厉限价，则会影响开发商拿地积极性，进而影响未来的住宅供应。
这一做法，岂能不惹来众议。很有可能，廊坊也是学习增城“好榜样”。今年1月“新国八条”出台后，一二线城市多数被逼实行限购，东部比西部严厉。然而，在京沪深皆全市限购的情况下，同样是一线城市的广州，却没对辖下的增城限购。总归得“表示”一下，后来增城实行限价，结果当然让地方政府高兴：成交均价下滑、成交量大增。
房地产调控，很难“一碗水端平”，尤其是当使用行政调控手段时，更是如此。信贷和税收这两种主要的经济手段，容易全国统一化，地方政府很难从中回旋，税收主要是国税局说了算，信贷主要是央行和银监会掌握。最典型的行政手段，是2006年曾经实行的“90/70”政策，而事实上，很多中小城市根本就没落实。
当前，限购令面临相当尴尬的局面。2010年4月“国十条”首次提出限购，至今已升级三次，限购城市已由北京一家，增至当前43家，未来可能超过50家。然而很多地方政府实在不愿限购，即便硬着头皮限了，也不愿从严执行。既然如此，这种行政干预手段也只能是权宜之计了。
房地产企业所面临的尴尬处境，是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”，调控政策层层推进，房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。明确要求各城市确定新建住房的价格控制目标，调整了个人转让住房营业税政策，将二套房贷首付提高到六成。还提出将限购措施扩容到所有“一、二线城市”以及部分三线、四线城市。以此为号角，2011年房地产调控的步伐不断加快。
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